Los desarrollos en pozo podrían ser la vacuna para la pandemia inmobiliaria

25 de junio, 2020

Por Santiago Levrio Desarrollador Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires

El negocio del desarrollo tiene un gran desafío y, a la vez, una gran oportunidad. Mientras esperamos algún instrumento que le inyecte adrenalina, como podría ser un blanqueo dirigido a éstas compras, o alguna opción hipotecaria vía boleto digital (que ya está operativo) que incentive a los bancos a participar nuevamente de manera activa, hoy la oportunidad son los precios en dólares billete de la construcción que están siendo muy competitivos. En la comparación regional, en los últimos 15 años construir en Argentina costaba 50% más en dólares billete que el promedio de Sudamérica mientras que, por el momento y no por mucho tiempo, nos encontramos dentro de los rangos de precios de la región. Si bien la oportunidad es evidente, los desafíos no lo son tanto. En CABA, al alto costo de la tierra (en zonas de alta demanda), se le suma el tiempo que puede llevar fondear un proyecto, la fuerte necesidad de efectivo en corto plazo para afrontar el terreno y el pago de la plusvalía urbana (en CABA). Es claro que el desarrollador tiene tres grandes desafíos.

Precio. Hoy un comprador se entusiasma con poder ingresar a un proyecto en el corredor norte con valores cercanos a US$ 2000 por m2.

Plazo. Los edificios grandes pueden ser proyectos de muchos años y eso acentuando los riesgos y desvaneciendo lentamente la oportunidad de aprovechar bajos precios en la construcción medidos en dólares billete.

Producto. En un mercado restrictivo hay que dirigir la oferta a los verdaderos requerimientos de la demanda, está claro que hay demanda sostenida en unidades familiares con bajos gastos de expensas, espacios descubiertos propios y mayor valor a los metros dentro del departamento que a los espacios comunes.

El desarrollador posee otra herramienta más para diferenciarse, ajustando el porcentaje de anticipo que se le solicita al inversor al momento de ingresar al negocio. Un desarrollador probado, con un producto atractivo podría obtener una negociación favorable con el dueño del terreno logrando que el mismo ingrese al negocio. Si se diera esta situación, el porcentaje que el desarrollador deberá solicitarle como anticipo al inversor caerá sensiblemente. Por el contrario, el desarrollador debe enfrentar un gran desafío si algún inversor pretende pagar el 100% por adelantado a efectos de congelar un precio que -en términos históricos- es bajo ya que un proyecto inmobiliario tiene un porcentaje limitado de acopio para congelar precios.

En resumen, el desarrollador deberá ser flexible para tentar a los inversores que hoy tienen un stock de dólares billete ofreciendo inmejorables términos de intercambio con metros cuadrados y, por otra parte, abarcar a aquellos que cuentan con un flujo de pesos y pretenden una inversión segura.

Lo mencionado anteriormente son oportunidades y desafíos que serán dinámicos en el corto plazo, pero lo que sí parece que vendrá para quedarse es un mercado de viviendas que será reticente a bajar los precios. Esto generaría una situación de conflicto para los que precisan mudarse dado que deberán afrontar fuertes contraofertas sin tener la certeza de lograr la misma suerte a la hora de calzar luego su oferta de compra. En éste escenario, un departamento en construcción con precios atractivos será la mejor opción para alcanzar el inmueble deseado soportando fuertes descuentos sobre el inmueble en dónde vive sin resignar metros. Otra alternativa es usar el departamento donde uno vive (o lo tenga alquilado) como una “billetera virtual”, es decir, usar esos metros como forma de pago para el desarrollador y éste pueda utilizar éstos metros para pagar tierra u otros proveedores. Desde ya que, en ambos casos, esto implica una mudanza intermedia con un alquiler mientras el edificio se construya o dejar de obtener la renta que venía obteniendo por el inmueble alquilado.

Es el momento de ser más creativos que nunca. Los desarrolladores y comercializadores tenemos que trabajar sin prejuicio uno al lado del otro en favor de los que tienen necesidades de mudarse o de lograr una buena inversión, que serán menos pero suficientes.

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