Indexación: por qué UVA sí y alquileres no

16 de junio, 2020

Por Federico González Rouco Economista

El Congreso sesionó y hay nueva Ley de Alquileres. Uno de los principales cambios que incluye es que los pagos mensuales comenzarán a ajustar anualmente en base a inflación y salarios, el promedio de ambas variables. Esta decisión, en este momento, es discutible y el impacto es aún incierto.

Cuando una variable se indexa a otra, se replica en el futuro algo que ya pasó. Ese efecto es más complejo cuanto más largo es el período que se toma. El más conocido es la inercia. Tomemos de ejemplo el último año. Con una inflación acumulada de 43%, al momento de subir, el alquiler tendría un salto de 43%. En un alquiler promedio cercano a los $20.000 mensuales, significa que el inquilino pasaría, de un mes a otro, a pagar $8.000 más. Los ingresos, por otro lado, generalmente suben en cuotas ya que los aumentos salariales, las jubilaciones o los programas sociales suelen subir en periodos más cortos, trimestral o semestralmente, depende el caso.

Este desfasaje genera un problema por el impacto en el momento de  aumento pero, además, porque dificulta que la economía se plante en proceso desinflacionario, ya que estará recordando constantemente el aumento nominal de los salarios y la inflación de los últimos doce meses.

Pero hay una pregunta que es previa a la decisión de cómo regular los aumentos de precios y es por qué hacerlo. Desde 2007 hasta la fecha, los alquileres cayeron sistemáticamente frente a la inflación o al aumento de los salarios, en promedio. En los últimos 15 años, el alquiler promedio se multiplicó por 18 mientras que los precios lo hicieron por 32 y los salarios por 34. Esto es 77% y 84%,  respectivamente. Si, en adelante, el Gobierno espera una recuperación de los salarios, ¿por qué promover una indexación de los alquileres a los salarios? Es más, si en los últimos años la inflación viene siendo mayor a los aumentos en el valor del alquiler, ¿por qué querer que eso cambie?

En Argentina, el mercado inmobiliario está altamente atomizado. No existen dueños de muchos departamentos o casas como sucede en otros países con ciudades similares a nuestros principales centros urbanos. ¿Por  qué regular un mercado que funciona? Dicho eso, sí existen aspectos del mercado de alquiler que podrían regularse o intentar modificarse, como las garantías o la extensión de los contratos. En estos campos, la Ley incluye modificaciones pero sin impacto concreto (como en las garantías) o con posibles efectos no deseados, como en el caso de la extensión del plazo mínimo.

Una de las respuestas automáticas a lo antes dicho sería la comparación con  los créditos UVA, que indexan el pago mensual del crédito hipotecario a la inflación. La diferencia es el objetivo en cada caso. Si bien lo mencionado sobre la indexación se mantiene, el plazo es mucho menor, de solo un mes, por lo que la inercia inflacionaria que genera que la UVA ajuste por inflación es nulo.

Pero más importante es qué motivó la creación de la UVA. Acceder a un crédito hipotecario era literalmente imposible para el 95% de los hogares. Para créditos de cuotas fijas, como estas perdían valor mes a mes frente a la inflación, los pagos iniciales y los ingreses requeridos eran  extremadamente altos. Con la UVA eso cambió.

Con los alquileres, el valor inicial no era un problema, no estamos ante una medida que amplíe la cantidad de hogares que pueden alquilar. Lo que sí  podemos llegar a ver es que, como los propietarios se aseguran aumentos  mucho más altos, los valores iniciales bajen, a cambio de pagar más a lo largo de todo el contrato. Es decir, se planteó una solución a un problema que no existía, se creó un problema y se lo hizo ley.

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