Por Silvio Guaita
El mercado inmobiliario está pasando una situación particular: ventas casi en mínimos históricos con precios por m2 en máximos. Surge el interrogante si una baja de precios puede aumentar el nivel de transacciones de forma significativa para la recuperación del sector. Para ello veremos que el mercado inmobiliario no es ajeno al principio de la demanda efectiva. Es decir, la venta de departamentos depende de la demanda, particularmente de sus componentes autónomos.
La demanda efectiva se define como la cantidad que puede ser demanda de un determinado bien, a un precio normal. Es decir, la cantidad que se está dispuesto a comprar de un bien cuyo precio cubre el costo normal de producción (producido con la técnica dominante) más un margen de ganancia normal para el empresario o productor.
La demanda efectiva depende fundamentalmente de los gastos autónomos. Como por ejemplo, créditos, construcción, exportaciones, gasto del gobierno, entre otros. Por lo tanto, incluso aunque los propietarios decidan bajar los precios de publicación de sus unidades funcionales, podrían no encontrar un comprador que esté dispuesto a pagar ese nuevo precio,si la demanda desciende lo suficientemente rápido. En junio de este años 2019, se realizaron 2.695 actos de compraventa en la Capital Federal, segundo valor más bajo de los últimos veinte años, solo superado por las 2.634 escrituras firmadas en junio de 2013. Una baja de un 41,8% respecto a un año atrás. Y 15,6% menos que en mayo de 2019. Comparando con la variación de la construcción medida por el Indec, vemos que la misma cae en junio el 11,8% interanual; las exportaciones aumentan levemente 1,9 % en el mismo período; mientras que el gasto primario del Gobierno,según el Ministerio de Hacienda, cayó 12%.Todas a valores constantes. Por su parte, según el Colegio de Escribanos de la CABA, las escrituras con hipoteca en el mismo mes cayeron el 70,8% interanual.
Notar que incluso con existencia de créditos hipotecarios UVA, si los ingresos de los posibles tomadores de crédito se licuan y no superan los límites de solvencia fijados por los bancos, la demanda de los mismos será baja. En un contexto de alta inflación, bajos salarios y alta volatilidad cambiaria como el actual, la cantidad de tomadores de créditos solventes no hace más que descender. Es decir, cada vez hay menos personas con un ingreso lo suficientemente alto como para solicitar un préstamo hipotecario UVA.
En otras palabras, la demanda efectiva agregada de la economía desciende interanualmente explicando la baja en la demanda de departamentos. A menos que la misma comience a crecer nuevamente, no es esperable un repunte en las transacciones realizadas incluso aunque se observen caídas en los precios de publicación y/o de cierre. Más que esperar el llamado del propietario para autorizar una baja en los precios de publicación, los corredores inmobiliarios debemos esperar un cambio de tendencia en las principales variables macroeconómicas, muchas de las cuales dependen de las políticas públicas.
