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¿Hipotecarios: UVA o la clásica tasa fija?

Una de las preguntas que se realizan los posibles tomadores de crédito es si cuál es más conveniente

11 mayo de 2018

Por Silvio Guaita Economista

Una de las preguntas que se realizan los posibles tomadores de crédito es si es conveniente solicitar un crédito UVA o uno más tradicional a tasa fija. Más allá de las diferencias en el perfil de ingreso necesario para solicitar cada uno, se explicarán brevemente las variables fundamentales que influyen sobre  la evolución de los mismos durante su plazo de duración de 20 o 30 años.

En primer lugar se debe tener en cuenta que el crédito hipotecario UVA, como su nombre lo indica, son préstamos denominados en unidades de valor adquisitivo (UVA). La misma es una unidad de medida creada por el Banco Central para -según afirma la propia entidad- fomentar el crédito hipotecario “y protegerte de la inflación”. En otra palabras, la deuda para con el banco emisor queda fijada en UVA, las cuales ajustan según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que refleja el IPC. Es decir, las UVA ajustan en base a la inflación.

Por otro lado, la cuota a pagar es calculada mensualmente en base al capital adeudado. Dado que este último se denomina en UVAs, la cuota mensual también variará con la inflación al igual que el capital. En otras palabras, los efectos de la inflación o evolución de los precios tendrán correlación con el monto del capital adeudado, con el monto de los intereses a pagar y con la cuota mensual.

La ruta del crédito hipotecario en contextos inflacionarios

Período

Cuota UVA

Cuota Tasa Fija

Diferencial de cuota

ene-18

6.385

20.174

13.789

ene-19

7.981

20.174

12.193

ene-20

9.977

20.174

10.197

ene-21

12.471

20.174

7.703

ene-22

15.588

20.174

4.586

ene-23

19.485

20.174

689

ene-24

24357

20.174

-4.183

ene-25

30.446

20.174

-10.272

ene-26

38.058

20.174

-17.884

ene-27

47.572

20.174

-27.398

ene-28

59.465

20.174

-39.291

ene-29

74.331

20.174

-54.157

ene-30

92.914

20.174

-72.740

ene-31

116.142

20.174

-95.968

ene-32

145.178

20.174

-125.004

ene-33

181.473

20.174

-161.299

ene-34

226.841

20.174

-206.667

ene-35

283.551

20.174

-263.377

ene-36

354.439

20.174

-334.265

ene-37

443.048

20.174

-422.874

ene-38

553.810

20.174

-533.636

Fuente: elaboración propia a partir del simulador del Banco Santander Rio y el Banco Provincia suponiendo una inflación anual constante del 25%, un crédito inicial de $1 millón y un ingreso mensual de $37.000.

La tabla anterior compara la evolución de las cuotas de los diferentes tipos de créditos hipotecarios (UVA de un millón de pesos en el Santander Rio versus tasa fija de un millón de pesos en el Banco Provincia) a lo largo de 20 años. A priori parecería que es una gran ventaja en relación a los créditos tradicionales la gestión de un crédito UVA ya que se produce un diferencial de cuota positivo a favor de los nuevos tipos de crédito.

Esto es así si el plazo de pago fuese de 6 años, con valores de inflación decrecientes y no estables o no crecientes. En caso contrario, si la inflación no desciende (la tabla muestra la evolución de la cuota para una inflación del 25% constante) y el crédito no es repagado en los primeros seis años, lo que sucede es que el proceso mencionado se revierte. En otras palabras, lo que en un principio era un ahorro comienza a ser una pérdida. Con la particularidad que la pérdida ajusta como lo hace el interés compuesto. Es decir lo hace de forma exponencial.

Por lo tanto, el ahorro obtenido en los primeros años de pago de cuotas se pierde más rápidamente una vez que la cuota del crédito UVA supera a la cuota del crédito tradicional, simplemente por la estructura de ajuste de los mismos.

Al mismo tiempo, se debe tener en cuenta que el precio de los inmuebles, que en última instancia son la garantía de pago de los bancos, se denominan en dólares estadounidenses y no necesariamente su precio de mercado (el relevante a la hora de comprar o vender un inmueble) ajusta en base a la inflación o índice de precios al consumidor.

Lo más probable, como sucedió los últimos 3 años, es que la inflación sea mayor al aumento del precio de los departamentos. Según la consultora Reporte Inmobiliario por ejemplo, el aumento de precios en el barrio de Palermo fue de 5% entre 2014-2015, 12,6% entre 2015-2016 y 11% entre 2016-2017. Mientras que la inflación fue de 25% anual promedio en dichos años.

En conclusión, es posible que se produzca un desacople entre deuda hipotecaria y precio de los inmuebles, donde la primera variable crece más rápido que la segunda, básicamente por la elevada inflación. En dichas condiciones, el sistema de créditos hipotecarios UVA no puede ser sustentable en el largo plazo debido a que las variables intervinientes ajustan a tasas no necesariamente idénticas. Es perfectamente probable que en un punto del tiempo la deuda hipotecaria se vuelva mayor a la garantía hipotecaria aumentando la fragilidad del sistema.

El famoso dicho popular “más vale malo conocido que bueno por conocer” no parecería tan desacertado después de todo.

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