Todavía es incipiente, pero el crecimiento de los créditos hipotecarios UVA es un hecho. Al brindar la posibilidad de entrar al programa pagando cuotas iniciales muchísimo menores a las que venía ofreciendo el mercado, aunque con la contra de que las futuras correrán con los riesgos cambiarios e inflacionarios, la nueva herramienta viene mostrando buena aceptación y se espera que genera una demanda inmobiliaria que haga subir los precios de las propiedades porteñas. Una reciente investigación de la consultora Federico Muñoz y Asociados indagó en el tema y se preguntó si realmente los precios de las viviendas, en el ámbito porteño, habían subido tanto como lo marcaban los indicadores en dólares corrientes. Y también cuál podrá ser el desempeño de sus precios, en pesos constantes, a futuro, de la mano de la nueva política económica
No tan caros
Para responder a la primera pregunta Muñoz tomó tres índices de precios de inmuebles como referencia: el de CDI Consult, el de la UADE y el de la CABA, que a dólares corrientes muestran un fuerte incremento de los precios en los últimos quince años (en realidad el de la CABA arranca la serie en 2007), con una curva tendiendo a la verticalidad y hacia arriba. En cambio, haciendo un promedio de las tres mediciones, transformando los precios a pesos multiplicando por el tipo de cambio y deflactándolos, el cálculo de la consultora mostró que el precio de los inmuebles no creció tanto.
Expresó Muñoz: “En moneda local deflactada por inflación, los inmuebles porteños no han subido tanto como parecía. De hecho, su valor en el primer semestre de 2017 se aproxima bastante al promedio de los últimos quince años. O, si se prefiere, el metro cuadrado en pesos constantes cuesta hoy menos que en 2006. Ocurre que, en los últimos diez años, todo (bienes, servicios, activos) se ha encarecido en dólares. Y lo que este ejercicio muestra es que el valor en dólares de la canasta de consumo de los hogares ha aumentado tanto o más que el de los inmuebles”.
Pueden subir
A su vez, para responder a la preguntar acerca de qué ocurrirá en el futuro con los precios de los inmuebles, Muñoz apela a cierta perspectiva histórica que permite complejizar la interrelación de factores que inciden (y su evolución a lo largo del tiempo, sobre todo con el potencial tras el cambio de política económica) sobre la demanda de inmuebles, afectando a su precio. Así, el informe destaca que durante el kirchnerismo dos factores jugaron en direcciones opuestas: por un lado, el recuerdo del reciente default y el corralito, junto con las tasas de interés negativas, generaron una demanda, según Muñoz “artificial”, bajo la lógica del ahorro en ladrillos. Por otro, con un crédito hipotecario escaso, para comprar un inmueble había que tener todo el dinero en la mano. En la actualidad, considera Muñoz, la búsqueda de la consistencia macroeconómica y las tasas positivas que impulsa el BCRA por un lado desarmarían la demanda que va al mercado a buscar “un ahorro en ladrillosW. Y por otro lado la instauración del crédito hipotecario en UVA, al facilitar el acceso al crédito de la clase media, sería un impulsor.
Y concluye: “Sospechamos que el incipiente boom del crédito hipotecario generará un aumento de la demanda de inmuebles mayor que la eventual merma asociada a una menor propensión a ahorrar en ladrillos. En este contexto, no nos extrañaría que los precios de las propiedades porteñas tiendan a subir en términos reales en el futuro cercano”.
