Entrevista a Daniel Rutois CEO y Principal broker de Rutois Realty
Recuperado de la burbuja inmobiliaria de la crisis subprime, el mercado inmobiliario de Miami no sólo viene en franca recuperación, sino que además es un gran destino de inversión para muchos argentinos, comentó a El Economista el broker Daniel Rutois.
¿Cuánto vienen creciendo las inversiones de argentinos en Miami?
Desde 2010 hasta ahora creció en más del 500% la cantidad de mis clientes argentinos que invirtieron en Miami y, a nivel del mercado general, esa cifra debe rondar el 300%. El blanqueo favoreció a la inversión en EE.UU. y va a haber muchos argentinos que después que blanqueen van a querer tener una residencia acá porque van a pagar menos impuestos.
¿Cuál es el monto promedio que invierten los argentinos en Miami?
De 2010 al 2012, el promedio de inversión en efectivo fue de entre US$ 250.000 y US$ 300.000 (cifra que representa el 50% del valor de la propiedad, ya que el resto se cubre con hipoteca) y esos montos treparon ahora a US$ 400.000. La mayor inversión es en propiedades de lujo: de hecho, Armani está haciendo un edificio de lujo y ya hay más de 50 argentinos que compraron departamentos de US$ 2 o US$ 3 millones para arriba.
¿Es negocio comprar propiedades en Miami para alquiler?
No, porque los inquilinos suelen ser tipos solteros, recién casados o por empezar una familia que en en menos de un año se van. Esto obliga a tener que buscar otro inquilino a cada rato y eso lleva al menos entre dos y tres meses, en los que el gasto en expensas e impuestos se “come” el retorno del año completo. A los brokers les conviene vender departamentos para alquilar porque reciben más comisiones cada vez que deben buscar inquilinos, pero para los dueños no es negocio.
¿Tan altos son los costos de mantener una unidad para alquiler?
Las expensas comunes en cualquier departamento de playa son como mínimo de US$ 700 al mes, y los impuestos otros US$ 700. Entonces, si una unidad está vacía dos meses, ya tenés gastos por US$ 2.800 y eso te come una parte importante de tu retorno si fue por ejemplo de US$ 20.000. Por lo tanto, el que tiene un departamento para alquilar va a recibir como mucho un retorno del 4% anual.
¿Y los retornos de invertir en Miami son superiores a los de Buenos Aires?
Las propiedades en Argentina pueden tener un ciclo de suba de uno o dos años pero después bajan o el dólar se dispara. Propiedades que mis clientes vendieron en Pinamar o San Bernardo no van a volver a estar al precio al que fueron vendidas por los próximos 20 años, mientras que en Miami las unidades vinieron subiendo 20% o 30% en cuatro o cinco años. La renta es muy superior en Miami y, aunque fuera equivalente, en Argentina siempre corrés el riesgo del dólar.
¿Es verdad que muchos inversores con propiedades sin declarar en Punta del Este están mirando a Miami?
El 90% de los argentinos que tienen propiedades en Punta del Este sin declarar las tuvieron que blanquear porque allí es donde va primero la AFIP a buscar. Yo siempre digo a quienes tengan un departamento en ese lugar que lo vendan porque luego del blanqueo va a bajar 20% o 30%, ya que los inversores se van a ir a Miami, donde estarán jurídicamente más protegidos y en una moneda mucho más fuerte.
¿Cómo quedó la situación en Miami después de la burbuja inmobiliaria?
Desde 2010, el mercado prácticamente recuperó lo que había perdido. Una propiedad que valía US$ 500.000 en 2005 pasó a costar US$ 250.000 en 2008 y hoy vale US$ 500.000 de nuevo, o a lo sumo unos US$ 450.000. Hasta hace cinco años Miami era sólo un destino turístico de playa y nada más, el resto era literalmente un pueblo donde a las 22 ya no había donde ir a comer ni vida nocturna. Hoy en cambio hay una nueva Miami, con US$ 10 billones de inversión proyectadas entre 2014 y 2020 y con la ciudad ocupando el sexto puesto entre las diez más importantes del mundo, posición que para 2020 treparía al segundo lugar.
¿Pero no hay riesgo de que vuelva a ocurrir otra burbuja inmobiliaria?
La burbuja no se va a repetir. En el boom anterior se veía que había una burbuja porque era más fácil venderle una casa a alguien que no tenía un peso que alquilarle, además de que con apenas el 20% ya te daban una propiedad. Hoy las condiciones cambiaron y Miami es la Nueva York de los años 40: tenés museos, teatros, los restoranes más grandes del mundo están abriendo ahí y el aeropuerto es el segundo con mayor tráfico del país, con vuelos directos de países que antes no venían, como China y Turquía.
¿Y para este año qué pasará con el mercado inmobiliario en Miami?
Los próximos dos años las propiedades no van a subir porque ya recuperaron lo que habían perdido de 2005 a 2008 -con aumentos del 15% en 2014, 15% en 2015 y 7% u 8% en 2016-, además de que en muchas zonas, como Brickell, hay una oferta muy importante de unidades. Solamente será negocio comprar algo en preconstrucción a precio de pozo porque, como ya no hay más lugar donde construir, la oferta más chica de terrenos hace que haya una demanda mayor.
