La calificadora de riesgo Moody's consideró que los nuevos créditos hipotecarios a 30 años “serán positivo para los bancos”, que podrán “satisfacer un esperado aumento en la demanda de hipotecas a medida que la inflación continúa disminuyendo”.
En su publicación “Credits Outlook” (Perspectiva de Crédito), Moody's estima que este tipo de créditos, sustentados con depósitos de la Anses, “fomentará el crecimiento en un segmento de mercado subdesarrollado y aumentará la exposición de los bancos a una clase de activos garantizados”.
Tan optimista es Moody's que considera que el sistema de créditos hipotecarios a 30 años, originalmente ofrecido por el Nación, Provincia y Ciudad, “se extenderá finalmente a los bancos privados”.
Según la agencia, el desarrollo de un mercado hipotecario más profundo creará para los bancos “nuevas oportunidades de préstamos, no sólo hipotecarios, sino también para la venta cruzada de otros productos crediticios”. La calificadora sostiene que el segmento hipotecario tiene “importantes oportunidades de crecimiento”, considerando que en 2016 sólo el 13,5% de las transacciones inmobiliarias fueron financiadas con hipotecas.
Sin embargo, aclaró que aún la penetración de los créditos indexados “sigue siendo limitada debido a una alta tasa de inflación, mientras que la falta de acceso de los bancos a una financiación estable a largo plazo ha restringido su capacidad de originar préstamos hipotecarios de tasa fija”. En este escenario, los bancos se vieron obligados a estructurar hipotecas con altos pagos mensuales iniciales “inasequibles para muchos prestatarios potenciales”, pero el nuevo sistema les permitirá “ofrecer pagos iniciales mucho más bajos, haciendo las hipotecas accesibles a prestatarios de ingresos bajos y medianos”.
El espejo chileno
En su informe, la calificadora precisó que los préstamos hipotecarios equivalen hoy a sólo 1% del Producto Bruto Interno (PBI), comparado con el 20% en Chile y el 5% en Uruguay, donde se crearon “unidades de contabilidad vinculadas a la inflación que impulsaron el crecimiento hipotecario en sus respectivos mercados”.
Precisamente, apuntar a que los préstamos hipotecarios lleguen al 20% de Chile es uno de los objetivos que deslizaron desde el Gobierno. En esa línea, el presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, aseguró que los hipotecarios, que actualmente representan el 1% del PIB, pueden llegar al ansiado 20% por las nuevas líneas a 30 años de la banca pública y los préstamos UVA de los bancos privados.
Si bien no será sencillo recuperar tantos años de retraso, el segmento hipotecario viene reactivándose desde que se lanzaron los créditos UVA: en febrero, los préstamos indexados representaron cerca del 45% de los hipotecarios otorgados a familias y desde abril ya acumulan unos $ 3.400 millones otorgados.
Para fomentar el despegue de estos préstamos, sobre todo en un año electoral, el Gobierno aspira a poder eximir con una nueva ley (probablemente con la aún parada reforma del mercado de capitales) a los nuevos créditos UVA del impuesto a los Ingresos Brutos que cobran muchas provincias.
Hoy, tanto los intereses como el ajuste de capital de los créditos UVA están alcanzados por el impuesto, con tasas que en algunas jurisdicciones puede superar el 8%. Esto, según el director de un importante banco, encarece las tasas de las hipotecas en hasta 1,5 puntos porcentuales, con lo que eximirlas del tributo se podría conseguir una reducción de las cuotas de cerca de un 20%. Así, por un crédito UVA a 20 años de un $ 1 millón que hoy tiene una cuota de $ 7.700, se podría pasar a unos $ 6.200.
