por Daniel Oks (*)
En esta nota se analiza la coyuntura desfavorable por la cual está atravesando la economía e identifica los factores que posiblemente permitan salir de la recesión, destacando el rol importante del real estate para impulsar el crecimiento.
A los números?
La caída de la actividad económica a octubre de 2016 fue mayor a la esperada. El aumento de tasas de interés y las correcciones de precios relativos (tipo de cambio, retenciones y tarifas) conllevaron aumentos de precios mayores a los aumentos de salarios y del gasto público nominal, implicando caídas reales del salario, del consumo y del gasto público primario.
Estas caídas no fueron compensadas por mayores exportaciones y la inversión, que muestran una caída en el primer semestre.
La falta de una trayectoria creíble de convergencia del déficit fiscal a niveles sustentables a mediano plazo deja a la política monetaria sola en la batalla por reducir la inflación. Para alcanzar la meta de inflación, el BCRA se ve obligado a fijar tasas internas de interés elevadas, lo que desalienta la inversión real. El financiamiento externo de los déficit induce apreciación cambiaria ?reduciendo la competitividad?. Tampoco ayudan los factores externos debido a aumentos de las tasas de interés y la desaceleración del comercio mundial.
Logros institucionales
En contraste, hay importantes logros institucionales: la salida ordenada del cepo, el inicio del reordenamiento tarifario, la normalización del Indec, el arreglo con los holdouts y la eliminación de retenciones al agro.
Asimismo, el pasaje por el Congreso de varias leyes consensuadas con la oposición, incluyendo la ley de sinceramiento fiscal, la Ley Pyme y la del Impuesto a las Ganancias. Más recientemente se comienzan a avizorar resultados: la caída de la inflación (1,5% mensual en promedio), la mejora en el índice de confianza del consumidor y el aparente éxito del sinceramiento fiscal ?mayor a US$ 60.000 millones?. Además de los brotes verdes en el agro, la energía y, en menor medida, las telecomunicaciones y la minería, se comenzó a observar desde octubre mejoras intermensuales en la industria.
¿Y el 2017?
La recuperación económica en 2017 se verá favorecida tanto por factores que impulsarán el consumo ?la reparación histórica con los pensionados, los paquetes de emergencia social, el bono de fin de año, las revisiones del Impuesto a las Ganancias, las paritarias? como por factores que impactarán sobre la inversión: el ambicioso plan de obras públicas, el nuevo marco regulatorio para inversiones público-privadas en infraestructura (el Gobierno estima US$30.000 millones), y el sinceramiento fiscal, y en general un mejor clima de inversión. También contribuirá a la demanda agregada el incipiente crédito interno al sector privado, el financiamiento externo (US$25.000 millones a octubre) e importantes anuncios de inversión directa extranjera (US$58.300 millones en 2016-2019 según el sitio del Ministerio de Hacienda y Finanzas Públicas). Además, Brasil al menos dejará de ser un factor de contracción.
El real estate
En este contexto, el real estate puede ser uno de los principales canales de transmisión de expectativas que se traduzcan en inversión efectiva ?la inversión en la industria despierta enfrenta incógnitas como el tipo de cambio y la apertura?. Los fondos del sinceramiento fiscal están disponibles para inversiones locales en real estate desde fines de octubre (blanqueo de efectivo), pero serán posiblemente hasta 10 veces más grandes cuando concluya el plazo para la exteriorización de activos bajo todas sus formas.
Esto impactará fuertemente sobre la demanda de real estate ?como, de hecho, viene produciéndose desde noviembre a causa del sinceramiento de efectivo?. A esto se sumará la nueva demanda originada a través de los nuevos fondos cerrados inmobiliarios que están exentos del impuesto al blanqueo.
La dinámica mencionada se ve avalada por el aumento en el número y el valor de las escrituras (el valor en CABA aumentó 80% en el acumulado de los primeros 10 meses), el aumento del crédito hipotecario (30% más de escrituras con hipoteca en los primeros 10 meses de 2016), y las mejoras de los precios medidos en dólares de la propiedad (alrededor del 10% interanual en CABA). El impacto conjunto de la reactivación de las construcciones privadas y la obra pública traccionará sobre las entregas de cemento y otros insumos de la construcción y, sobre todo, el empleo (dado que la construcción es uno de los rubros más empleo intensivos) contribuyendo, así, a la recuperación económica.
Precios fuertes
Algunos proyectos inmobiliarios se encuentran frenados por el fuerte alza de los costos de la construcción medidos en dólares. La mayor demanda del sector que se observara recientemente va dirigida a inmuebles usados o a estrenar construidos con costos históricos más bajos. En la medida en que el stock de lo ya construido se vaya agotando, los nuevos emprendimientos con costos más altos se traducirán en aumentos de precios de las nuevas unidades. La probable continua apreciación real del peso (debido al sinceramiento fiscal, la inversión extranjera y el financiamiento externo) hará que los ingresos medidos en dólares crezcan más rápido que los ingresos medidos en pesos ajustados por inflación. Por ello, la revalorización en dólares de los inmuebles no encontrará una restricción de demanda por escasez de divisas.
Demanda sostenida
Los déficit estructurales del real estate avalarán la nueva demanda. El déficit habitacional, el relativamente bajo nivel de desarrollo de centros comerciales, los elevados costos logísticos, la suboferta de oficinas corporativas y del sector residencial de clase media, y el déficit de infraestructura turístico, entre otros, son algunos de los factores estructurales que avalarán importantes inversiones en el sector. La inversión privada en propiedades es complementaria de la inversión en infraestructura pública que el actual Gobierno apunta a mejorar.
En el proceso de apertura propuesto por el Gobierno, la inversión se destinará a sectores con potencial de integración a la economía global, como el agropecuario, la agroindustria, la minería, la energía, las telecomunicaciones, la minería, y la producción de conocimiento y cultura (uno de los sectores de mayor crecimiento de exportaciones). La dinámica de estos sectores implicará asimismo nuevas oportunidades para el real estate, sector que a su vez enfrenta desafíos importantes para mejorar su productividad, eficiencia y calidad de diseño en función de los cambios tecnológicos y los procesos de apertura e innovación.
(*) Economista y presidente de la desarrollista inmobiliaria DESUR
