Marzo: se inicia la temporada inmobiliaria

El comportamiento del mercado inmobiliario dependerá del valor del dólar en términos reales

9 de marzo, 2016

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(Columna de Ergasto Riva)

Enero y febrero son los meses de menor actividad inmobiliaria. En marzo comienza el movimiento de compraventa de inmuebles, cuyo ritmo se va acelerando hasta llegar a su pico en diciembre. Este marzo será el primero luego de cuatro años de cepo y es lógico que todos estemos viendo el comportamiento del mercado inmobiliario durante este mes para vislumbrar cómo será el año.

En el período 2012-2015, de plena vigencia del cepo, la cantidad de escrituras de compraventa fue 38% menor al de los cuatro años anteriores. Y en el 2014 se hicieron la mitad de las operaciones de compraventa del promedio histórico. Pese a esta notable caída en las ventas, el precio de las propiedades, desde el 2012 hasta la fecha, se ha mantenido básicamente estable.

En noviembre del 2013, junto a Adolfo Sturzenegger, hicimos un trabajo en el cual demostrábamos que la caída en las escrituraciones no se debía al cepo sino a que el dólar blue había subido en términos reales. Es decir, que el precio del dólar libre, que es el dólar que se usa para las transacciones inmobiliarias en la Capital Federal, ajustado por inflación, había subido desde que se estableció el cepo en noviembre de 2011 y, ante la inflexibilidad a la baja de los precios de las propiedades, el ajuste había sido por cantidad.

Para ser más precisos, en ese trabajo decíamos que la capacidad de compra estaba fundamentalmente (pero no sólo) determinada por el PIB corriente medido en dólares blue. Es decir, que cuando el PIB real crecía o el dólar libre se “atrasaba”, aumentaba la capacidad de compra y viceversa.

El primer caso fue el boom inmobiliario que comenzó en 2004 y terminó en 2011, con un breve período de estancamiento (desde el tercer trimestre de 2008 hasta el tercero de 2009), se había debido a un aumento en el PIB en combinación con una disminución del Tipo de Cambio Real (TCR). Este aumento del PIB corriente medido en dólares era lo que permitió durante esos años de bonanza convalidar precios cada vez más altos. El caso contrario fue lo que sucedió desde el 2012, cuando la economía dejó de crecer y el dólar libre aumentó más que la inflación. Simplificando: el PIB medido en dólares es menor al del 2011 y, dado que los precios se mantienen estables, el ajuste necesariamente era por cantidades (disminución de las operaciones de compraventa).

El último trimestre de 2015 parece darnos la razón. El dólar blue tocó los $16 a fines de agosto de 2015 para luego disminuir su valor en términos nominales y mucho más si lo medimos en términos reales. Esta apreciación cambiaria es lo que permitió que aumentaran las escrituras 17% comparando el último trimestre del 2015 versus el último trimestre del 2014. Y en noviembre del 2015, pese a la plena vigencia del cepo, la cantidad de operaciones de compraventa aumentó 27% con respecto al mismo mes del año anterior.

Desde que se levantó el cepo, luego de una baja inicial, el dólar ha retomado su senda alcista experimentando una suba superior a la inflación del mismo período. El dólar está más caro en términos reales y, por lo tanto, el PIB medido en dólares está disminuyendo.

El comportamiento del mercado inmobiliario durante este año dependerá del valor del dólar en términos reales dado que no se espera un aumento significativo del PIB. Si el dólar sube más que la inflación, al mercado inmobiliario le costará recuperarse y, si el dólar se vuelve a atrasar, el mercado inmobiliario se reactivará. Salvo que esta vez los precios en dólares de las propiedades disminuyan ante la eventualidad que surjan alternativas de inversión tan seguras y más rentables que los bienes raíces.