Mercado inmobiliario

¿Un buen momento para entrar?

28 de mayo, 2014

Mercado inmobiliario

(Informe de Luis Varela / luisalbertovarela@speedy.com.ar y facebook.com/varelaluisalberto)

El valor del los inmuebles argentinos refleja claramente la sucesión de crisis en las que se vio inmersa nuestra economía. Pero para no irnos muy atrás, basta decir que la crisis de 2001 derrumbó al “tres ambientes” en la Capital hasta un precio mínimo de apenas 30.000 dólares en los registros de 2002. Después, bajo el amparo de los superávit gemelos, el valor de los inmuebles escaló de manera casi interminable, hasta llegar ese mismo inmueble tipo a un pico de 112.000 dólares en el arranque de 2012. Pero, de entonces en adelante, otra vez todo se vino para abajo (en todos los casos debe entenderse que los valores expresados son los de escrituración, que en general son 30% inferiores a los pactados realmente, para sufrir menor impacto impositivo por el traspaso de las propiedades).

Los datos

Según el último registro de los escribanos de la Capital (marzo de este año) un “tres ambientes bien ubicado y en buen estado” se vendió en 90.700 dólares, con una caída de casi 20% en apenas dos años. Este achicamiento obedece por supuesto a una enorme parálisis en la cantidad de operaciones que se están realizando. Se opera mínimamente debido a la desconfianza en la compra de propiedades, un sentimiento que se inicio con la crisis de las hipotecas de Estados Unidos, en 2008. En ese momento la gente comprendió que comprar ladrillos no es siempre una buena solución: si se compra barato es un acierto, pero si se compra caro, uno puede quedar hundido durante años.

Para tener una idea sobre el tamaño de la reducción de operaciones, los escribanos de la Capital indican que en los primeros tres meses de 2007, es decir antes del inicio de esta crisis de siete años de vacas flacas, se firmaron en la ciudad de Buenos Aires 15.215 escrituras (reiteramos enero- marzo de 2007). Ese enorme número trimestral tuvo una primera caída en 2009 hasta 8.700 escrituras en los primeros tres meses de ese año. Luego el clima remontó hasta 12.500 operaciones en enero-marzo de 2012 (pico de cotización en dólares de las propiedades de toda la serie), para entrar a partir de ahí en una picada que nadie puede comprender: en enero- marzo de 2013 se firmaron 6.500 escrituras y, atención, en los primeros tres meses de este año se hicieron apenas 6.250 operaciones. Para comprender con más precisión esta crisis de estrangulamiento de la actividad probablemente es mejor expresar las estadísticas en números mensuales. En 1997 se firmaban en la Ciudad casi 6.400 escrituras por mes. En 2001, durísimo momento para la historia del país, se hizo un promedio mensual de 4.300 escrituras.

¿Cuál es el promedio mensual que se observa en lo que va de 2014? Apenas 2.083 escrituras por mes, el 32% de lo que se operaba en 1997 y menos de la mitad de lo que se transó en la crisis de 2001. En línea con los números de los escribanos de la Capital, el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires acaba de hacer un adelanto ciertamente dramático: anunció la semana pasada los datos operados en abril y, como si los números capitalinos reflejaran poco achicamiento, en la provincia ocurrió una traba adicional. Un conflicto gremial por un reclamo salarial en el Registro de la Propiedad Inmueble trabó las operaciones y los negocios anotados fueron mínimos.

Luego de registrarse meses en los que se anotaron en el territorio provincial casi 20.000 operaciones mensuales, como en diciembre de 2011, en abril de este año se anotaron apenas 1.651 operaciones, el piso de toda la serie, reiteramos debido al conflicto gremial que traba al sector. “El estado de situación al que se llegó no tiene precedentes”, dijo Jorge Mateo, titular del Colegio de Escribanos bonaerense.

¿Qué precios se anotaron en los registros de los escribanos de la provincia? Veamos: una propiedad promedio, tres ambientes en buena ubicación y en buen estado, se negoció en 312.000 pesos, que serían 39.000 dólares en el mercado oficial o 29.600 dólares en el mercado paralelo. Y, para tener bien en claro los números de la actual crisis puede decirse que en Capital Federal el pico se anotó en enero de 2012, con 115.000 dólares según el tipo de cambio oficial y 111.000 dólares en el paralelo, cifras que bajaron en marzo de este año hasta 90.700 dólares en el mercado oficial y 66.100 dólares en el mercado paralelo. Mientras que en la provincia de Buenos Aires el pico fue de 64.400 dólares en el mercado oficial también en enero de 2012, con 59.600 dólares en el paralelo. Al tiempo que en abril de este año según el mercado oficial esa propiedad tipo de tres ambientes se negoció en 39.000 dólares y en 29.600 dólares según la cotización del paralelo.

Esta fluctuación de cotizaciones también se ve en algunas estadísticas privadas, con cumbre y declinación, como por ejemplo en los números que lleva el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), que basa su estimación en los avisos publicados. En este caso, dividiendo valores entre inmuebles a estrenar e inmuebles usados, se vio un pico en el segundo semestre del año pasado y una declinación en el primer trimestre de este año, con un promedio de 2.590 dólares por metro cuadrado (máximo de la muestra es Recoleta 3.380 dólares y mínimo Flores 1.940 dólares). Mientras que en usados el máximo también fue el año pasado, con baja hacia el primer trimestre de este año, con 2.280 dólares de promedio (máximo de 2.700 dólares en Recoleta y mínimo de 1.800 dólares en Flores).

Debe hacerse notar que en términos históricos una propiedad nueva siempre se vendió aproximadamente 12% más cara que las propiedades usadas, pero debido al fuerte aumento que vienen registrando los productos de la construcción, en los últimos meses esa diferencia se estiró al 18% y, en consecuencia, la posibilidad de realizar ventas se aplacó considerablemente.

El Índice del Costo de la Construcción para el Gran Buenos Aires, que mide el Indec, mostró en abril un alza promedio del 7,5% con subas del 2,1% en Materiales, 11,6% en Mano de obra y 7,6% en Gastos generales. Así, en el primer cuatrimestre del año, la suba de los costos alcanzó el 15,4%, con alzas del 20,4% en Materiales, 11,9% en Mano de obra y 17,9% en Gastos generales. Al comparar el “nivel general” de abril de 2014 con el mismo mes de 2013, el Indec informa un aumento del 33,9% como resultado de alzas en el capítulo materiales (36,5%) mano de obra (32,6%) y Gastos generales (32,6%). Pero, además de los costos, apareció otro elemento que agravó el escenario: la suba de las tasas de interés. Los créditos hipotecarios son cada vez más caros y menos accesibles. Hay que ganar más de 20.000 pesos al mes y contar con 50% del valor del inmueble. En apenas un año, la tasa Badlar, que es la que ajusta las cuotas de los créditos a tasa variable, pasó de un módico 15% anual al actual 26%. Este es el punto de inicio a partir del cual se estructura el costo de un crédito hipotecario. Y, sobre esa base, los bancos aplican, en general, un spread adicional que oscila entre 3 y 5 puntos porcentuales, según los casos. Pero el tema no termina allí: además de todo eso, también hay que considerar las fuertes subas en expensas, mantenimiento y el achicamiento relativo que se está observando en la renta de alquileres, ya que la crisis está retrayendo a la población, que –obligada– está empezando a vivir como antes en grupos familiares más numerosos. Las expensas se están multiplicando por la ola de inseguridad: del pago total, el 33% es por vigilancia, mientras que la administración se lleva el 14%, la limpieza el 13% y el resto son mantenimientos, abonos y tasas.

En alquileres, los dueños pretenden por sus propiedades aumentos de hasta el 50%, pero cuando los candidatos no aparecen terminan cerrando con subas del orden del 25%: los salarios de los inquilinos les ponen un techo y las inmobiliarias dicen que es cada vez más común firmar acuerdos por no más de un año.

Los alquileres

Y, debe decirse, el alquiler, que para muchos inquilinos resulta el peor de los negocios, es todavía peor salida para el propietario del departamento. Un estudio del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires sostiene que, a valores de mercado de 2010, relacionando los precios de unidades y los alquileres, hace cuatro años un propietario tardaba 12 años en recuperar el capital invertido mientras que en la actualidad, esa relación ha crecido aceleradamente hasta más que duplicarse. En rigor, y en función del valor de los alquileres, se tarda 27 años. Son tan malos los datos en todos los frentes que esta dura realidad obliga a plantear una vieja frase que hizo multimillonario a Rockefeller, quien para explicar cómo se hizo rico respondió: compré cuando todos vendían y vendí cuando todos compraban.

Por eso, en esta parte de la crisis, en la que casi todo el mundo está mirando hacia otra parte, debería ser bueno preguntarse, ¿hay que seguir huyendo de los inmuebles? O acaso es hora de apretar los dientes, y comprar propiedades y sentarse a esperar. Evidentemente, el corto plazo no funciona bien. Las expectativas de los empresarios del sector parecen modestas. Entre las compañías que realizan fundamentalmente obras privadas dijeron que no esperan cambios en la actividad en el próximo trimestre en tres de cada cuatro casos (74%). La misma respuesta alcanzó casi a cuatro de cada diez (38,2%) entre las que realizan principalmente obras públicas. Entre los enfocados en las obras privadas, el 21,7% espera caídas adicionales. Entre sus colegas de la obra pública, el humor es aun peor: más de uno de cada tres (35,3%) espera aun menos trabajo. Pero en 2015 el país cambia de timón. ¿Habrá un nuevo escenario? ¿Será posible?