Mercado inmobiliario

Se esperan bajas de precios y un año difícil

25 de febrero, 2014

Mercado inmobiliario

(Informe de Luis Varela / luisalbertovarela@speedy.com.ar y facebook.com/varelaluisalberto)

Con un febrero dominado por el desconcierto, el mercado inmobiliario argentino se pobló con cientos de carteles de venta. De la nada, propiedades que estuvieron empantanadas durante varios meses, salieron de golpe a buscar comprador, intentando desensillar, antes de que se produzca una baja de precios que casi todo el mundo descuenta. En realidad, teniendo en cuenta con lo que pasó con las devaluaciones que ya tuvo la historia argentina, compradores, vendedores y operadores inmobiliarios creen que se viene un descenso de proporciones para el valor de las casas y los departamentos del mercado local, en la Capital, en el conurbano y en todo el país… Y, basados en esa expectativa, están actuando en consecuencia.

El proceso de descompresión de las propiedades se inicio a mediados de 2011, cuando un inmueble de tres ambientes promedio, bien ubicado y en buen estado, llegó a cotizar en la Ciudad de Buenos Aires en la zona de los US$ 112.000, con picos de US$ 115.000 en el arranque de 2012 (récord de toda la serie). A partir de ese momento, los valores se fueron disminuyendo, tanto que las últimas operaciones se pactaron alrededor de US$ 95.000, con mínimos que se acercaron a la zona de los US$ 90.000.

El retroceso experimentado hasta ahora se parece bastante a lo que ocurrió en el final de la convertibilidad, en el año 2001, que terminó con una muy fuerte devaluación del peso argentino, que pasó de cotizar de 1 a casi 4 pesos por dólar en cuestión de muy pocas jornadas, y detrás de ese cimbronazo llegó un fuerte deterioro para el valor de los inmuebles. Para entender el fenómeno hay que hacer un poco de historia. En la década del 90 los inmuebles argentinos tuvieron su momento de plenitud en 1998. Hasta 1997 mucha gente confiaba en que la convertibilidad iba a sobrevivir y la compra de propiedades seguía empujando al sector, como una potente locomotora. Con un muy alto nivel de negocios, 1997 cerró con un récord de 6.368 escrituras firmadas por mes. Ese nivel de operaciones hizo que en 1998 una propiedad de tres ambientes llegara a venderse en US$ 80.000, el máximo de la década.

A partir de ese momento, con la sensación de que la suerte de Carlos Menem y de la convertibilidad estaba echada, esas casi 6.400 escrituras mensuales se derrumbaron hasta 4.360 escrituras por mes en 2001. En el momento de la devaluación (o sea una circunstancia asimilable a lo que estamos viviendo en este momento) la misma propiedad tipo de tres ambientes ya se vendía en US$ 60.000, es decir, 20.000 por debajo del pico anterior.

Pero el deterioro no terminó allí. Tras la salida de la convertibilidad, la depresión que produjo la crisis, con recesión, desempleo, cambio de cinco presidentes y demás, hizo que esos 60.000 dólares cayeran en un abismo, hasta un piso de US$ 30.000 por departamento de tres ambientes en 2002, el piso de toda la serie. De ahí en más, tras el ajuste de Eduardo Duhalde y la llegada de los Kirchner al poder, el nivel de operaciones fue creciendo de manera permanente hasta 2007: en ese lapso la ciudad pasó de tener 4.361 operaciones por mes en 2001 hasta 6.131 escrituras mensuales en 2007.

De 2007 a esta parte hubo un serrucho, con un bache grande en 2009, por el impacto de la crisis hipotecaria de Estados Unidos, una posterior recuperación, y finalmente una caída casi sin fin hasta un año 2013 en el que se firmó en la Capital la irrisoria cantidad de 2.996 escrituras mensuales, la menor cantidad en décadas. De la mano de esa sequía de negocios, los precios fueron actuando en consecuencia: subieron de US$ 30.000 en 2001 hasta máximos de US$ 115.000 en febrero de 2012 y en este momento buscan defender valores cercanos a los US$ 95.000, hasta ahora con muchos potenciales vendedores esperando, sin decidirse a aceptar el precio que marca el mercado.

En 2001, de la devaluación en adelante, los precios de las propiedades cayeron 50% en 14 meses. En este momento nadie imagina una cantidad similar, porque no venimos de diez años de tipo de cambio fijo, como pasó en los ’90. El dólar vino subiendo de manera persistente desde hace cinco años: en 2008 valía 3 pesos, hasta diciembre último valía 10, y la devaluación de enero reconoció un ajuste de sólo 18%, no del 280% como ocurrió en 2001. Pero lo concreto es que lo visto hasta ahora en febrero es un preámbulo. Los que querían comprar, están desensillando por completo. Y los que estudiaban la posibilidad de vender, pusieron los carteles de liquidación en las ventanas. Esto, junto son un generalizado encarecimiento del crédito, con tasas para préstamos que superan el 70% anual, pone las barbas en remojo para todo el sector.

Intentando entrever qué puede llegar a suceder con los precios de las propiedades y con el empleo en una industria tan activa como es la construcción, realizamos una consulta entre varios reconocidos operadores del mercado inmobiliario local y sus respuestas son las siguientes.

1) ¿Qué impacto tendrá la devaluación en los inmuebles argentinos?

Jorge Toselli (JT Inmobiliaria): Todavía estamos meditando qué es lo que va a pasar….De darse lo que pasó en anteriores devaluaciones, todo indicaría que los precios de los inmuebles, sobre todo los usados de una antigüedad promedio 30/40 años se devalúen, llegando a costar alrededor de un 20% menos que en la actualidad. No creo, en forma particular que la baja llegue al 25% como opinan muchos.

Norberto Lépore (Lépore Propiedades): Si bien el mercado fue complicado en el 2013, las empresas que tenían en stock desarrollos en construcción se vieron favorecidas ya que las compras se hacían en pesos, aunque se ajustaban por el índice de la CAC. Los departamentos usados no tuvieron la misma suerte ya que los propietarios prácticamente no quisieron asumir la baja en dólares (que fue en los últimos 2 años entre un 15 y 18%) y optaron por no vender. Las pocas operaciones que se hicieron fueron producto de un acercamiento de las partes, o bien porque le gustaba esa unidad al comprador o bien porque el vendedor asumía esa baja. Eso hizo que la actividad en unidades usadas bajara en más del 60% las transacciones (actividad, no los precios). Ahora estamos ante un nuevo escenario ya que hubo una devaluación que en una primera etapa genera una paralización, hasta que de a poco la gente se empieza a acostumbrar. Pero lo que puede achicar aún más el mercado no solo de usados sino de nuevos es que las tasas han subido mucho. Hasta ahora había un sector que se quedaba en billetes y otro que invertía en ladrillos, pero al tener una tasa atractiva que de alguna manera iguala el proceso inflacionario (hasta hace poco eran tasas negativas), va a generar dudas en la toma de decisiones: billete, plazo fijo o ladrillos. Aunque para volcarse al mercado financiero, hay que tener confianza y todavía queda el recuerdo del 2002. Otro elemento que puede jugar en contra es la inflación ya que quien compraba en obra en pesos y aunque se ajustaba por CAC, no tenía incrementos tan abruptos, pero ante una perspectiva de que los precios acompañen la suba del dólar puede generar un achicamiento aun mayor del mercado. En los próximos meses entiendo que el mercado se va a limitar a aquellas personas que necesiten cambiar, ya sea porque se agranda la familia, padres del interior del país que envían a sus hijos a estudiar, etcétera. Creo el inversor que fue el motor del crecimiento inmobiliario, estará expectante hasta tener más claro las acciones del Gobierno para lograr frenar el proceso inflacionario. A contramano de lo que piensan muchos, yo creo que los precios no caerán ya que en su gran mayoría quien tiene una propiedad no tiene deudas y por ende no hay necesidad de venta, y además es un buen reaseguro contra la inflación, pero si se achicara la actividad. Quien por determinada causa quiera vender tendrá que sincerar los precios.

Miguel García Muro (especialista en alquileres): Estimo que el precio de las propiedades se achicará al ritmo de la devaluación. Como además la brecha entre el oficial y el blue sigue siendo enorme, alrededor del 50%, no debemos descartar nuevos ajustes cambiarios en un futuro cercano. La realidad se impone sobre las intenciones del equipo económico y les pasa por encima como un tsunami. Si la expectativa es que las propiedades bajen, el que tiene los dólares esperará a que los precios se estabilicen y terminen de bajar para recién ahí entrar. Este proceso puede llevar como mínimo un año. Considerando el estado de la economía, con el nivel de emisión, déficit, deudas externas e internas impagas, caída de reservas, prohibición de importaciones, prohibición de comprar libremente dólares y falta de medidas adecuadas para poner en marcha la economía y todo el potencial que tiene el país, estimo que no será un año favorable para el sector.

José Rozados (Reporte Inmobiliario): El mercado inmobiliario ya mostró su reacción frente a la devaluación. Pese a la imposición del cepo cambiario, el sector no se pesificó y la referencia sigue siendo el dólar billete físico y por el contrario la oferta se volvió más inflexible que nunca en cuanto a la moneda de pago: dólar billete contante y sonante. Esto en lo que se refiere a usados y terrenos en las grandes ciudades. Los emprendimientos en venta en obra o desde plano convocaron parte de los pesos excedentes sin destino durante estos dos últimos años. Para estos en principio la devaluación del oficial es negativa porque su impacto en la aceleración de la inflación de costos genera incertidumbre sobre el monto de cuota a pagar en el futuro y puede restar demanda por ese motivo. Habrá que ver que efecto produce el mayor valor del dólar en la liquidación de la cosecha y en qué medida esa mayor cantidad de pesos comparada con los últimos dos años tiene destino inmobiliario. Ese creo que es el único factor sobre el que puede tener expectativas positivas el mercado inmobiliario como afluente adicional de demanda para este año. Por otra parte el aumento de tasas –más allá que el crédito no es un elemento que pese en el mercado actual– es otro dato negativo que hace depender más aún de quien tiene fondos propios tanto para la venta de un inmueble como para la financiación de un emprendimiento. Los bancos en la Argentina son un campo minado para el negocio inmobiliario.

Marcelo Orfila (Grupo Monarca): Los inmuebles en desarrollo se seguirán manejando en pesos y los valores de los mismos reflejaran la evolución de los costos de la construcción. Cada emprendimiento durante la obra irá ajustando a medida que en la adquisición de los materiales se refleje el aumento en pesos de los insumos y la mano de obra. Por otro lado las cuotas pendientes de cancelación de emprendimientos a plazo deberán reflejar el incremento de los costos necesarios para mantener el poder adquisitivo de la obra garantizando a los compradores el final exitoso del proyecto. En tanto, los inmuebles usados mantendrán sus valores en dólares salvo algunas excepciones que por necesidad tengan que hacerse igual ajustando hacia abajo sus precios.

Ernesto Brodschi (Qualis Development): La devaluación en sí misma, en lo que a dólar oficial se refiere, no tiene ningún impacto ya que el dólar oficial no es la moneda de intercambio de inmuebles, consecuentemente las devaluaciones del dólar oficial no inciden en el precio de venta de los inmuebles. Ahora bien, el aumento del dólar “blue” sí tiene impacto en los inmuebles, porque el aumento de esta moneda hace que suba el valor de los inmuebles en pesos, en lo que hace a propiedades usadas y a estrenar en un mercado de por sí muy sensibilizado. El impacto a futuro no depende de un valor alto o bajo en la cotización del dólar “blue”, sino de un dólar estable. Si se logra esa estabilidad es indiferente que el dólar cotice a 11 o a 13, porque así la gente volverá a tener confianza y a invertir en inmuebles que, hoy por hoy, es la única garantía de seguridad que tiene un inversor o un pequeño ahorrista.

2) ¿Qué se puede esperar para el nivel de actividad de la industria de la construcción?

Toselli: La industria de la construcción así como el mercado inmobiliario seguirá transitando por el parate actual. No hay ninguna medida que active algunos de estos rubros. Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina hemos pedido audiencia con todos los funcionarios de cierto rango y hasta ahora ninguno nos ha atendido. Tenemos un plan elaborado que le queremos llevar al Gobierno, pero basta escuchar los discursos para darse cuenta deque no le interesan los dos mercados mencionados. El tema es que muchas inmobiliarias unipersonales y medianas están cerrando, con el perjuicio que le causa a la gente de quedarse sin trabajo y sin poder encontrar otro.

García Muro: En cuanto a la industria de la construcción, no vislumbro muchos interesados en entrar en obras al costo en un momento en el que el largo plazo llega con buena voluntad a dos meses. Con cuotas ajustables según el costo de construcción y sueldos ajustables por dudosas paritarias, sería muy riesgoso asumir compromisos que no se sabe a ciencia cierta a qué valores pueden llegar y si luego se podrán pagar. Ergo, sin clientes, no muchos constructores van a arriesgar su capital para construir a un costo desconocido, calculemos casi dos años para hacer un edificio, para no saber a que precio podrán vender cuando lo terminen en un mercado que sigue bajando sus valores. Vienen tiempos muy duros para el sector.

Rozados: La actividad de la construcción privada de desarrollos de escala se resentirá por el difícil manejo financiero que requiere este tipo de etapa con incertidumbre sobre tasa de inflación de costos. Se sabe que aumentarán pero no se puede proyectar ni estimar cuánto. Un error de cálculo de 3 o 5 % puede llegar a complicar severamente el proyecto. Ante este panorama todo desarrollador racional y responsable que no haya iniciado la obra tiene a dilatar su comienzo a la espera de un escenario más confiable del futuro. La ventaja relativa de la devaluación tanto del blue como del oficial hizo que el costo de construcción medido en dólares baje. Esto provoca para tenedores de dólares que el costo de construcción medido en esa moneda haya bajado entre el 25 y el 30 %. Esta situación tendería a generar un mayor movimiento en la construcción de obras chicas, viviendas en countries, refacciones o ampliaciones. Pero, en fin, todo será muy trabado, muy complicado en el manejo racional del día a día de una obra para obtener una adecuada productividad en todo el proceso que demanda su construcción.

Orfila: Creo que el nivel de actividad se va a mantener por un lado los proyectos en curso se van a continuar y terminar. Los nuevos dependerán de las condiciones macroeconómicas que en la medida en que sean previsibles y sin sobresaltos, se seguirán lanzando. Pero es obvio que todo requerirá de un seguimiento muy ajustado de la evolución de los costos manteniendo perfectamente apareados con los ingresos de manera tal que garantice la rentabilidad de los mismos.

Brodschi: Hubo muchos emprendimientos de ventas en el pozo que empezaron y hay muchos que están por comenzar este año. Si hay tranquilidad en la economía y consecuentemente en los costos de la construcción, aun absorbiendo los aumentos actuales justamente producto de esta última devaluación, no veo grandes problemas en el horizonte ya que, como dije, hoy el ladrillo es una de las pocas inversiones que la gente tiene para invertir con tranquilidad. Caso contrario, con fluctuaciones continuas, no sólo la construcción sino la economía en general se paraliza.