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Mercado inmobiliario

Perspectivas 2014

06 enero de 2014

(Informe de Luis Varela / [email protected] y facebook.com/varelaluisalberto)

Con un mar de dudas sobre los tiempos económicos que vienen, la plaza inmobiliaria argentina terminó el 2013 con cantidad de negocios todavía en retroceso, aunque bastante menos que lo sufrido hasta mitad de año, y con los precios empezando a querer mostrar un piso. Se viene de dos años durísimos: la crisis se inició en el arranque de 2011, con el principio del cepo cambiario. Los vendedores se sentaron sobre sus propiedades, pidiendo dólares billete, muy renuentes a hacer rebajas. Y los compradores imaginaron que se venían caídas muy importantes en los valores, por lo que se plantaron pidiendo descuentos de hasta el 30%.

Pero los vendedores aguantaron y en este momento las partes empiezan a acercarse. Los propietarios ya no están tan exigentes. Y los compradores empiezan a imaginar que los precios mucho más no pueden bajar. Por lo que el rumbo de los negocios estará atado a la marcha que sigan mostrando el dólar, la inflación y los niveles de protesta que se vayan viendo en las calles argentinas.

Por eso, los especialistas que siguen muy de cerca al sector tienen para el 2014 una visión bastante difusa. Unos, la mayoría, sigue esperando otra temporada bajista; algunos bastante más aguda. Y otros, los menos, ven un primer semestre todavía empantanado, pero un segundo semestre de recuperación, emergiendo del pantano.

¿Cuál es la foto que muestra el mercado en este momento? ¿Y cuales son las perspectivas que ven los especialistas? Veamos: En términos promedio, los precios de 2013 estuvieron en la Capital Federal 3% en dólares por debajo del pico que se registró en 2011. Un tres ambientes bien ubicado y en buen estado valía US$ 102.100 en 2011 y vale US$ 99.400 actualmente. Mientras que en provincia de Buenos Aires la caída fue del 11%: el máximo fue de US$ 54.100 en 2012 y hoy se operan en la zona de los US$ 48.000. Por supuesto, si se toman los momentos pico la variación es bastante más grande. En la Capital Federal el máximo fue de US$ 115.000 en febrero de 2012 y los últimos precios están en US$ 106.000, casi 8% abajo. Y en provincia de Buenos Aires el máximo fue de US$ 64.400, también a comienzos de 2012 y hoy está en US$ 48.300, 25% abajo. O sea, cuanto más lejos está la propiedad del Obelisco, más declinacion de valor ha tenido.

¿Qué está pasando con la cantidad de operaciones efectivamente realizadas? Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2013 es por lejos el peor de los últimos años: antes se hacía un promedio de unas 5.800 escrituras mensuales y 2013 decayó dramáticamente a apenas 2.800 operaciones por mes, con un derrumbe de casi 52%. Mientras que el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires indica que en 2013 se están firmando 7.900 escrituras por mes, cuando en los años anteriores se firmaron 11.000 escrituras mensuales, con un descenso del 28%. Pero, atención, la dura caída en cantidad de negocios escriturados se estuvo atenuando, tanto que en octubre de 2013 se anotaron en Capital 3.528 operaciones, apenas 1,8% menos que las 3.594 firmadas en octubre de 2012. Y en la provincia en octubre último se hicieron 9.722 transacciones, 5,6% menos que las 10.295 escrituras de octubre de 2012.

Por otra parte, el mercado recibió con alegría la decisión de la UADE de volver a realizar el estudio sobre precios pedidos en avisos clasificados para inmuebles de la ciudad de Buenos Aires. Durante todo el proceso de descenso de precios este análisis fue descontinuado, por lo que se supuso en el mercado que, al modo del Indec, este faro fue apagado para no acentuar el proceso de baja (¿hubo amenaza de retiro de subsidios si se continuaba?, nadie lo confirma).

De todos modos, del informe del Instituto de Economía de la UADE surge que por metro cuadrado en Recoleta se pidieron US$ 3.379 en viviendas a estrenar y US$ 2.675 en inmuebles usados. En Belgrano la relación nuevo-usado fue de US$ 2.969 y US$ 2.468, respectivamente. En Caballito, de US$ 2.357 y US$ 2.074 y en Almagro de 2.275 para nuevos y 1.991 para usados en la moneda americana.

Si estos valores se proyectan para un departamento de tres ambientes de 60 metros cuadrados, se obtiene que los valores pedidos van desde un máximo de US$ 200.000 hasta un mínimo de US$ 120.000. Esas cifras corresponden al valor pedido y las operaciones se concretan entre 10 y 20% más abajo, dependiendo de estado y ubicación. El panorama actual se completa con otro dato a tener en cuenta: los departamentos a estrenar en las zonas más acomodadas se están vendiendo con sobreprecios muy abultados, claramente por encima de los inmuebles usados. Mientras que en casi toda la ciudad los departamentos nuevos se venden 15% más caros que los usados, esa diferencia se estira hasta 20 o 25% en barrios como Belgrano o Recoleta.

En general, los analistas entienden que por cuestiones inflacionarias “en dólares” la obra nueva se vende con valores exagerados en comparación al mercado de reposición y, si esta distancia continúa, plantea que la industria de la construcción puede enfrentar momentos cruciales en los próximos meses. Dicho de otro modo, los costos llevan al metro cuadrado nuevo a precios de venta que están muy por encima de lo que se paga en usados. Si no aparece un cambio de tendencia, la reducida industria de la construcción que tiene la Argentina verá, como ocurrió a fines de la década del '60, otro momento de fuerte depuración.

Por eso, una de las cosas que más se escucha en el sector es el pedido de ayuda al Gobierno para que aplique sistemas crediticios que le permitan a la población acceder a compras a largo plazo. El gran tema es que si se generalizan planes con tasas flexibles o subsidios, se alimentará al sector con demanda blanda y se convalidarán precios que a la larga generarán una peligrosa burbuja, como ocurrió en mercados como España o Estados Unidos.

¿Qué realidad puede tener el mercado a lo largo de 2014? La verdad será dictada por la inflación y la evolución del precio real del dólar. Con esos dos temas en el centro del escenario, cada especialista pinta su pronóstico, a saber:

Poco cambio: Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria y prosecretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina remarca que en 2013 se agudizó la crisis que el mercado inmobiliario ya mostró en 2012, retrayendo mes a mes los números de escrituras realizadas y arrojando la sensación de que todavía estamos con tendencia declinante en la demanda. "Según el registro que llevan los escribanos, en octubre la actividad volvió a caer de manera sensible, y debe hacerse notar que muchas de las escrituras anotadas fueron de edificios nuevos que se vendieron el año pasado pero que se escrituraron este año. Esta distorsión se dio por la renuencia de los compradores a desprenderse de los dólares atesorados y la renuencia de los propietarios a recibir pesos. Todo atascado además por la pretensión de los dueños de los inmuebles, que buscaban sostener los precios en dólares de sus propiedades, sobre todo en el segmento de los terrenos. Históricamente, siempre que subió el precio del dólar, los valores inmobiliarios tendieron a bajar, pero en el escenario actual eso no sucede: hoy, a pesar de una marcada baja en la demanda, la oferta se muestra reticente a achicar los valores. Si tomamos como referencia el bajo nivel de operaciones, el precio del dólar y su relación con el salario de los argentinos, entiendo que la curva de la demanda encontraría su equilibrio en precios inmobiliarios que estarían entre 15 y 20% por debajo de los actuales. Como no llega este sinceramiento de precios, los compradores no se deciden, y las operaciones no se concretan. Y, por si fuera poco, debemos agregar que el crédito no existe, si bien el Banco Ciudad citó a la Cámara Inmobiliaria para fijar una nueva línea crediticia con posibilidades de repago, así que veremos. ¿Qué veo para los próximos meses? Por lo que se ve hasta ahora, no creo que el 2014 sea muy distinto a lo ocurrido en el 2013. Por el momento tenemos expectativas no muy ciertas y panorama complicado".

Más achique si no hay ayuda: José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, dice que mientras no aparezcan definiciones concretas de política macroeconómica de parte del Gobierno nacional, o decisiones micro orientadas hacia el sector, no podemos esperar que el mercado inmobiliario tenga muchas novedades en el 2014. "Hasta ahora, el Poder Ejecutivo no estuvo dispuesto a implementar una política de vivienda que contemple una financiación bancaria generalizada. No se permitieron créditos con ajuste, por ejemplo, al modo chileno, u otras fórmulas de financiación como tasa subsidiada o con seguro de tasa de interés, cuando los porcentajes superen determinados niveles. Estos temas, hasta ahora, no merecieron la atención del Gobierno, probablemente porque otros problemas aparecen antes en la agenda. Por lo visto hasta ahora, creen que el plan Pro.Cre.Ar cubre esta falencia, y vemos que eso no es cierto. Por eso, toda la industria que se encarga de realizar desarrollos privados de vivienda nueva seguirá contraída, en virtud de una reducción marcada en la demanda potencial. Y el mercado del usado también seguirá con escasa movilidad porque los propietarios que quieren vender pretenden dólares billete, sin ajustar sus cotizaciones. De ese modo, el mercado se reducirá aún más. En la medida que los precios no bajen, las operaciones seguirán sin concretarse".

Más caída, o peor: Miguel García Muro, un especialista en el mercado de los alquileres, se ataja y dice: "De arranque, si se me permite una humorada, debería decir que, como vivimos en un país tan anormal, pronosticar qué puede ocurrir en 2014 se acerca bastante a la futurología. Considerando la emisión descontrolada, el incremento del gasto, la falta de seguridad jurídica y la ausencia de inversión, y dada la situación en la que el cepo cambiario ha colocado al mercado inmobiliario, presumo que durante el 2014 el valor de las propiedades medido en dólares billete podrá bajar alrededor de un 30% adicional al 10% que actualmente ya está bajando. A través de la inflación y de la emisión que sufrimos, nuestro billete de mayor denominación (el de 100 pesos) tendrá un valor equivalente de apenas 10 dólares. O sea somos un país en chiste. Mi pronóstico bajista parte de que todas las condiciones permanezcan constantes. Pero si además se les ocurre hacer una megadevaluación, se deberá agregar el porcentaje que se devalúe a la baja que estoy estimando, algo que por lo que veo lamentablemente ocurrirá. O sea: pienso que se viene una sensación de pobreza generalizada. Es lo que la gente siente, cuando su propiedad ya no vale lo que valía. No es muy alentador, pero es lo que hay".

Mejora tras la caída: Para el operador Roberto Tizado, parece que el mercado inmobiliario ha encontrado un piso y ha dejado de caer. "Durante los últimos meses las escrituras mensuales no han caído frente a las del mismo mes de un año atrás. En algunos casos han subido, tanto en ciudad de Buenos Aires como en territorio bonaerense. Los valores están estabilizados, y se nota un mayor interés en invertir en pesos comprando unidades en construcción tanto departamentos como terrenos. A título de ejemplo, la semana pasada hubo un lanzamiento de lotes en Nordelta con un éxito muy importante. Se vendieron más de cien lotes el primer día del lanzamiento: se vendía en dólares oficiales, pagaderos en pesos al momento de hacer el pago y con tope del costo de la construcción de la Cámara Argentina de la Construcción. De igual modo, las ventas entre particulares comienzan a retomar un ritmo más normal. Las partes se empiezan a acercar con mayor facilidad y se concretan más operaciones. Creo que el 2014 continuara con la misma tendencia de mejora gradual, después de dos años de caídas muy importantes. Los valores de los activos de las empresas se recuperaron muchísimo en la bolsa, tanto en Buenos Aires como en Nueva York. La bolsa siempre se anticipa y el mercado inmobiliario le sigue atrás. Considerando que los valores de las propiedades están bajos con relación a las propiedades de la región (Brasil, Uruguay, Chile, y ni hablar con Europa y EE.UU.), considero que el 2014 va a ser un año mejor a lo que vivimos en las últimas dos temporadas".

Precio conveniente: Para Eduardo Costantini, de Consultatio, las propiedades están en un precio histórico bajo frente a la suba del dólar. "Eso señala la conveniencia de convertir dólares en propiedades, si se descuenta que la Argentina va a cambiar para mejor como resultado de este período de 'transición'. Siempre hay que elegir por la calidad de la propiedad, sus verdaderos atributos en términos de ubicación, seguridad, estética, calidad e integridad de la propuesta. En este sentido, es conveniente pagar más por un muy buen proyecto".

El que opere en pesos, va a vender: Bruno Martino, de Coma S.A., dice que durante el 2013 tuvimos que adaptarnos a varios cambios de reglas. "Las dos variables que han generado mayor esfuerzo fueron la inflación y la incertidumbre. Variables económicas tan oscilantes atravesaron las decisiones de los compradores. Partiendo de esa base, creo que en el 2014 vamos a tener un año de actividad creciente para desarrollos de escala y con oferta en pesos. Vemos que las reglas que hoy tenemos en nuestra economía llegaron para quedarse. Asimilar estas pautas va a hacer que algunos desarrolladores, que en 2013 postergaron sus obras, finalmente se activen. Por eso, estimo que el 2014 tendrá actividad sostenida, con un rol protagonista del cliente genuino en proyectos donde exista oferta de financiación. Vamos a encontrar un mercado con oferta limitada y esto será una oportunidad para aquellos que tengan la posibilidad de acercar al público una propuesta eficiente con un buen producto y un tentador esquema de pago en pesos".

Falta de crédito: Alberto Fernández Prieto, titular de una organización que vende inmuebles premium indicó que si hablamos de obra nueva general, por encima de los desarrollos premium, pienso que durante el 2014 el mayor volumen estará ocupado por los planes de vivienda tipo Pro.Cre.Ar. "Esto me hace pensar en la falta de financiamiento para los desarrolladores privados, para que se puedan realizar y vender viviendas dedicadas a las clases media y media baja. O sea, que se pongan en el mercado líneas de créditos para la construcción y posterior venta a largo plazo, con tasas adecuadas a un fin social como es la vivienda. Estos planes, que antiguamente realizaba el Banco Hipotecario Nacional, hoy no existen".

Mejor después de junio: el licenciado Ricardo Theller, profesor investigador del Instituto de Economía de UADE, plantea que, luego del piso de actividad inmobiliaria alcanzado durante 2013 y las perspectivas de alguna desaceleración de las tasas de crecimiento macroeconómico durante el año venidero, el mercado podría evolucionar desde un estadio de amesetamiento durante la primera mitad de 2014 para, de ahí en más, mostrar moderados avances, probablemente con una trayectoria de perfil irregular. Esto último, según vayan presentándose las expectativas de los inversores y los equilibrios en los mercados monetario y cambiario.

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