Los Cedin no aparecen

Y el mercado sigue quieto

26 de julio, 2013

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Esperanzados por un renacimiento que no termina de llegar, los operadores inmobiliarios repiten a diestro y siniestro que tienen en barbecho una importante cantidad de operaciones vinculadas al Certificado de Depósito de Inversión, que están a punto de abrocharse. “Estamos en una zona crítica, y si esto empieza a funcionar, los que no compren ahora casas, departamentos, oficinas o cocheras podrán encontrarse en pocos meses con que tendrán que pagar cotizaciones algo más altas”, dicen tratando de convencer a los inversores de que tienen que desensillar.

Sin embargo, los números que va emitiendo el propio Gobierno (principal interesado en que los Cedín empiecen a funcionar para poder dominar el mercado paralelo del dólar) indican que, por ahora, el blanqueo ni los Cedines están captando en absoluto la atención de muchos tenedores de dinero. Según se anunció hasta ahora, el blanqueo y la consecuente compra de Cedines con dólares negros regirán durante tres meses, en julio, agosto y setiembre, con opción a una extensión, si el Gobierno lo llega a considerar necesario.

En las primeras declaraciones de todo este proceso, funcionarios vinculados al equipo económico habían dicho que por todo el blanqueo ingresarían unos 4.000 millones de dólares, un monto similar al blanqueo realizado en 2009. El secretario de Comercio, Guillermo Moreno, fue todavía más allá, al afirmar, con su exultante forma de expresarse, que por todo concepto el blanqueo arrastraría nada menos que US$ 6.000 millones, una cantidad que incluso permitiría restablecer buena parte de las reservas perdidas últimamente por el Banco Central.

¿Cuál fue el resultado informado por el propio Gobierno hasta ahora? En lo que va de julio –tres semanas- se realizaron operaciones mínimas. Los datos diarios se repartieron hasta el martes pasado, pero como las cantidades estaban en retroceso, no hubo información posterior, al menos hasta el cierre de esta edición. Según fuentes oficiales, en Cedin hubo hasta ahora negocios por menos de seis millones de dólares, de los cuales se realizaron operaciones inmobiliarias concretas (Cedin convertidos en Aplicados) por menos de 700.000 dólares. Si estas cantidades se repitieran en lo que resta de todo el procedimiento, el blanqueo en su conjunto alcanzaría apenas unos 40 millones de dólares, o sea un monto equivalente al 1% de lo pronosticado por el equipo económico y al 0,7% de lo diagnosticado por el secretario de Comercio.

Con todo, economistas como Orlando Ferreres salieron a afirmar que en los blanqueos todas las operaciones son progresivas: al principio se arranca muy despacio, con mucha gente consultando si conviene o no, y las presentaciones se realizan en general en los últimos veinte días.Si lo pronosticado por Ferreres se cumpliera, el blanqueo y los Cedin alcanzarían su clímax, recién en la segunda quincena de setiembre. Por lo que, en los hechos, hay mucho por esperar.

El desarrollador inmobiliario Eduardo Costantini adelantó que los Cedin “van a ser una mejora, pero no un cambio estructural en el mercado local”. “Tenemos que ser pacientes, recién estamos difundiendo a otros inmobiliarios la mecánica del Cedin y no esperamos grandes avances hasta mediados o fines de agosto, después de las primarias”, dijo Roberto Arévalo, titular de la Cámara Inmobiliaria.

Más allá de eso, en medio de este inicio bastante frustrado, los vendedores de inmuebles agitan los brazos, diciendo que el volumen de negocios está por despegar, por lo que se parecen cada vez más a vendedores de autos usados, que siempre ofrecen máquinas equiparables a bólidos de Fórmula Uno, pero cuando son sacadas de los concesionarios muchas veces no llegan ni a la primera esquina Con esa foto varios analistas de mercado indican que la plaza inmobiliaria local está en una clásica etapa de asimilación y aceptación.

Por un lado están los vendedores, que quieren conseguir las cotizaciones en dólares récord que había hace dos temporadas, y en el otro extremo están los que quieren comprar, que ofrecen cantidades 30% más bajas. Un claro ejemplo de este proceso, que no está muy ligado a los inmuebles comunes, pero que sirve como claro ejemplo de lo que sucede, fue la evolución de la venta de la casa que tenía el embajador de Francia en la localidad bonaerense de Martínez. Los franceses, con problemas de dinero, están vendiendo propiedades por todo el mundo, y la casa del embajador en la Argentina cayó en la volteada: fue puesta en venta hace dos años en 20 millones de dólares.

Los avisos y carteles fueron achicando el precio cada tres meses, hasta que finalmente se decidió la operación: se vendió en 14 millones, 30% más abajo de lo que se pedía inicialmente.

Tendencias del mercado

¿Qué está pasando con el conjunto del mercado inmobiliario argentino? Un cúmulo de inversores está esperando los datos de los Colegios de Escribanos con los números de junio (último mes sin el blanqueo y los Cedin), pero por lo que se vio hasta ahora la situación está colocada en un tobogán levemente descendente, en el que vendedores y compradores todavía están muy alejados. Considerando todas las cifras a valor dólar oficial (según el precio del paralelo los números son mucho peores), un inmueble promedio de tres ambientes en buen estado y bien ubicado en la ciudad de Buenos Aires tuvo en 2002 un valor piso de 30.000 dólares.

A partir de allí fue creciendo de manera ininterrumpida, hasta llegar a un valor récord histórico (jamás alcanzado antes) de 115.000 dólares en enero de 2012. Desde ese momento, los precios entraron en un permanente retroceso, hasta llegar a una última cotización 96.000 dólares, un valor igual a la que había hace dos años, 15% por debajo del récord de hace 17 meses y 6% menos que hace 12 meses. Y todo sigue bastante trabado porque en dólares billetes reales los compradores todavía piden descuentos importantes, de hasta el 20%. Frente a esta distancia, Costantini salió a decir que tras la caída de los últimos meses, los precios empiezan a estar en un nivel razonable.

Y en la provincia de Buenos Aires la tendencia es bastante parecida, aunque con cotizaciones considerablemente más bajas. Un tres ambientes en buen estado y bien ubicado en zona bonaerense se vendió en un valor piso de 23.000 dólares en la crisis de 2002. A partir de allí alcanzó su valor máximo de 65.000 dólares en febrero de 2012, y desde ese momento fue bajando hasta cotizar según la última cifra en 48.000 dólares: igual que hace dos años, 26% menos que en el récord de hace 16 meses y 9% menos que hace 12 meses.

En el exterior, sí

¿Por qué ocurre esto? ¿Son renuentes los argentinos a invertir su dinero en inmuebles? Según datos de la Asociación Nacional de Desarrolladores Inmobiliarios de los Estados Unidos, los argentinos gastaron en el último año unos 2.000 millones en dólares en adquirir inmuebles en la ciudad estadounidense de Miami. Con este monto, los argentinos pasaron a ocupar el séptimo lugar entre los extranjeros que más compran viviendas en Estados Unidos, y son los primeros a nivel sudamericano. Las compras argentinas superaron a países como Brasil, Rusia, Israel, Venezuela y Francia. Del 1% de participación del mercado en 2007, los argentinos triplicaron ese guarismo.

O sea, los tenedores de capital de la Argentina están sacando sus dólares de este mercado para comprar propiedades en otras plazas inmobiliarias (esto no es nuevo, sucedió infinidad de veces, con compras sobre todo en Uruguay y Brasil). Lo paradójico del caso es que al conocer todos estos datos de compras externas, la presidenta Cristina Kirchner, en lugar de preocuparse pidió un aplauso para los argentinos que invirtieron en bienes raíces en EE.UU. y sostuvo que “a mí me gustaría más comprar un inmueble en París”, sin preguntarse qué estaremos haciendo mal para que los inversores pongan sus huevos desde hace rato en otra canasta.