Por Silvio Guaita Economista y Martillero Público
Ya se sabe que, en Argentina, dada su estructura productiva dependiente de insumos y bienes de capital importados, las devaluaciones son recesivas. Esto se produce debido a una disminución del poder adquisitivo real de los trabajadores, que impacta negativamente sobre el consumo y, en consecuencia, sobre el PIB. En otras palabras, dado el ingreso de los trabajadores, una devaluación aumenta los precios de los bienes a consumir y, por ende, disminuye el poder adquisitivo real de los asalariados.
El mercado inmobiliario no escapa a ese hecho estilizado. Ante una devaluación el precio en pesos de los departamentos aumenta (aunque en dólares su precio puede disminuir). Adicionalmente, los créditos hipotecarios actualmente promovidos por el Gobierno se otorgan en pesos y no se actualizan por el tipo de cambio. En otras palabras, si un tomador de crédito solicitó un crédito de $1.000.000 con un dólar a $20, no va a recibir un crédito de $2.000.000 si un dólar pasa a valer $40 en el transcurso de la solicitud, a menos que el ingreso del individuo lo califique como solvente al nuevo tipo de cambio. En otras palabras, una devaluación disminuye el número de tomadores de créditos solventes para el sistema bancario.
El dato. Según informó ayer la Uade, el precio del m2 en la Ciudad (promedio simple) cayó -1,5% en enero y se ubicó en US$ 3.750 mientras que los usados avanzaron 5,3% interanual hasta US$ 3.354
Tomando como datos la cantidad de escrituras realizadas en diciembre de cada año del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y el tipo de cambio nominal al 31 de diciembre de cada año, entre 2010 y 2018 podemos estimar el impacto de una variación del valor del dólar sobre la cantidad de escrituras realizadas en dicha ciudad para ese período.
Nuestra estimación arroja que, para dicho período, ante una variación del dólar del 1% la cantidad de escrituras cae 0,77% dejando todas las demás variables constantes. Es decir que ante una devaluación del 100%, como la observada en el transcurso del 2018, la cantidad de escrituras caería 70%.
Si observamos la cantidad de escrituras realizadas en diciembre del 2017 (7.908) versus las de diciembre de 2018 (4.656) podemos ver que, para este último mes, la cantidad de escrituras cae 41% interanual. La diferencia entre dicho 41% y el 77% estimado para todo el período reside en que luego de una devaluación, el ingreso nominal puede aumentar como consecuencia de paritarias, transferencias y/o negociaciones tendientes a recomponer el poder adquisitivo perdido, atenuando el impacto negativo mencionado.
Es por esta razón que al estabilizarse el dólar alrededor de los $40 en los últimos meses, diferentes representantes del sector mencionan también una recomposición del nivel de consultas y ventas en el sector.
Si el Gobierno mantiene su política de estabilidad del tipo de cambio alrededor de los $40, como la observada en los últimos meses, el mercado inmobiliario debería tender a recomponer su nivel de actividad previo a la devaluación, o por lo menos a dejar de sufrir nuevos impactos negativos como los mencionados. En caso contrario, al igual que el resto de los mercados cuando el precio se deprecia, sufrirá una contracción mayor en su actividad.
