Por Silvio Guaita Economista
Una de las preguntas que se realizan los posibles tomadores de crédito es si es conveniente solicitar un crédito UVA o uno más tradicional a tasa fija. Más allá de las diferencias en el perfil de ingreso necesario para solicitar cada uno, se explicarán brevemente las variables fundamentales que influyen sobre la evolución de los mismos durante su plazo de duración de 20 o 30 años.
En primer lugar se debe tener en cuenta que el crédito hipotecario UVA, como su nombre lo indica, son préstamos denominados en unidades de valor adquisitivo (UVA). La misma es una unidad de medida creada por el Banco Central para -según afirma la propia entidad- fomentar el crédito hipotecario “y protegerte de la inflación”. En otra palabras, la deuda para con el banco emisor queda fijada en UVA, las cuales ajustan según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que refleja el IPC. Es decir, las UVA ajustan en base a la inflación.
Por otro lado, la cuota a pagar es calculada mensualmente en base al capital adeudado. Dado que este último se denomina en UVAs, la cuota mensual también variará con la inflación al igual que el capital. En otras palabras, los efectos de la inflación o evolución de los precios tendrán correlación con el monto del capital adeudado, con el monto de los intereses a pagar y con la cuota mensual.
La ruta del crédito hipotecario en contextos inflacionarios
Período
Cuota UVA
Cuota Tasa Fija
Diferencial de cuota
ene-18
6.385
20.174
13.789
ene-19
7.981
20.174
12.193
ene-20
9.977
20.174
10.197
ene-21
12.471
20.174
7.703
ene-22
15.588
20.174
4.586
ene-23
19.485
20.174
689
ene-24
24357
20.174
-4.183
ene-25
30.446
20.174
-10.272
ene-26
38.058
20.174
-17.884
ene-27
47.572
20.174
-27.398
ene-28
59.465
20.174
-39.291
ene-29
74.331
20.174
-54.157
ene-30
92.914
20.174
-72.740
ene-31
116.142
20.174
-95.968
ene-32
145.178
20.174
-125.004
ene-33
181.473
20.174
-161.299
ene-34
226.841
20.174
-206.667
ene-35
283.551
20.174
-263.377
ene-36
354.439
20.174
-334.265
ene-37
443.048
20.174
-422.874
ene-38
553.810
20.174
-533.636
Fuente: elaboración propia a partir del simulador del Banco Santander Rio y el Banco Provincia suponiendo una inflación anual constante del 25%, un crédito inicial de $1 millón y un ingreso mensual de $37.000.
La tabla anterior compara la evolución de las cuotas de los diferentes tipos de créditos hipotecarios (UVA de un millón de pesos en el Santander Rio versus tasa fija de un millón de pesos en el Banco Provincia) a lo largo de 20 años. A priori parecería que es una gran ventaja en relación a los créditos tradicionales la gestión de un crédito UVA ya que se produce un diferencial de cuota positivo a favor de los nuevos tipos de crédito.
Esto es así si el plazo de pago fuese de 6 años, con valores de inflación decrecientes y no estables o no crecientes. En caso contrario, si la inflación no desciende (la tabla muestra la evolución de la cuota para una inflación del 25% constante) y el crédito no es repagado en los primeros seis años, lo que sucede es que el proceso mencionado se revierte. En otras palabras, lo que en un principio era un ahorro comienza a ser una pérdida. Con la particularidad que la pérdida ajusta como lo hace el interés compuesto. Es decir lo hace de forma exponencial.
Por lo tanto, el ahorro obtenido en los primeros años de pago de cuotas se pierde más rápidamente una vez que la cuota del crédito UVA supera a la cuota del crédito tradicional, simplemente por la estructura de ajuste de los mismos.
Al mismo tiempo, se debe tener en cuenta que el precio de los inmuebles, que en última instancia son la garantía de pago de los bancos, se denominan en dólares estadounidenses y no necesariamente su precio de mercado (el relevante a la hora de comprar o vender un inmueble) ajusta en base a la inflación o índice de precios al consumidor.
Lo más probable, como sucedió los últimos 3 años, es que la inflación sea mayor al aumento del precio de los departamentos. Según la consultora Reporte Inmobiliario por ejemplo, el aumento de precios en el barrio de Palermo fue de 5% entre 2014-2015, 12,6% entre 2015-2016 y 11% entre 2016-2017. Mientras que la inflación fue de 25% anual promedio en dichos años.
En conclusión, es posible que se produzca un desacople entre deuda hipotecaria y precio de los inmuebles, donde la primera variable crece más rápido que la segunda, básicamente por la elevada inflación. En dichas condiciones, el sistema de créditos hipotecarios UVA no puede ser sustentable en el largo plazo debido a que las variables intervinientes ajustan a tasas no necesariamente idénticas. Es perfectamente probable que en un punto del tiempo la deuda hipotecaria se vuelva mayor a la garantía hipotecaria aumentando la fragilidad del sistema.
El famoso dicho popular “más vale malo conocido que bueno por conocer” no parecería tan desacertado después de todo.