por Luis Varela
Con los cimientos todavía temblando, el mercado inmobiliario argentino se sigue adaptando a la enorme modificación que significó el cambio de conducción política del país pero sobre todo se sigue acomodando al gigantesco sinceramiento cambiario, con un dólar que saltó en muy poco tiempo de 9,78 a 14,50 pesos.
Sucede que, con una devaluación del 48% y una normalización de las operaciones con divisas quedó en blanco sobre negro cuál es el idioma que se habla al operar con inmuebles. Hasta principios de diciembre último la brecha entre dólar oficial y dólar verdadero era del 52% y ahora la diferencia apenas es del 1%, generando un enorme grado de transparencia a las operaciones con propiedades.
En ese sentido, estamos pasando por meses en los que los precios van y vienen. Se mueven con gran diferencia de un barrio a otro, de manzana en manzana, dependiendo de las urgencias que tienen compradores y vendedores. La dispersión de cotizaciones es tan grande que todos los que llevan estadísticas tuvieron que abrir sus variables hasta renglones inesperados.
Los precios
Con este sinceramiento cambiario, los inmuebles de la ciudad de Buenos Aires están todavía 2% abajo de los valores de 2011 (antes de que se aplicara el cepo), por lo cual se confirma el estancamiento total que sufrieron los inmuebles argentinos a lo largo de los últimos cinco años. En ese lapso el que tuvo un inmueble en la Capital mantuvo la propiedad y consiguió una renta, por alquiler, de sólo 16% en dólares en las cinco temporadas (cerca de 3% por año). En cambio si en 2011 la misma inversión se realizaba en un bono argentino, el valor contado se duplicó en dólares y la renta fue tres veces y media más alta. Por supuesto, los precios en la ciudad de Buenos Aires son la crema de todo el negocio. Con todo, en la provincia de Buenos Aires ocurre algo parecido en cuanto a tendencia. Según el Colegio de Escribanos, bonaerense, la cantidad de operaciones con inmuebles anotadas en la provincia creció de manera importante: en enero de este año se hicieron 3,3% menos escrituras que en enero del año pasado, pero febrero contra febrero ya hubo una mejora del 5,9% y marzo contra marzo la suba llegó al 13,1%. En el trimestre, la cantidad de operaciones tuvo un crecimiento del 7,3% frente a las escrituras firmadas en enero-marzo del año pasado.
En línea con la tendencia de los escribanos, otros medios especializados confirman que el sinceramiento cambiario provocó una fuerte suba de los precios. Según el sitio Reporte Inmobiliario (RI), el precio de los inmuebles siguió en alza. En la ciudad de Buenos Aires el precio del metro cuadrado alcanzó un valor promedio de US$ 2.046 dólares, con barrios en los que hubo cifras mucho más altas: Puerto Madero y Palermo Chico anotaron negocio a 4.800 dólares el metro, en Barrio Norte el valor fue de US$ 2.915 dólares, en Palermo 2.763 y en Recoleta 2.605.
RI también actualizó los valores que se negocian en el Gran Buenos Aires. Allí se alcanzó un valor promedio de US$ 1.943 por metro cuadrado, con máximos en Vicente López (2.476 dólares) y Olivos (2.320 dólares).
Sin embargo, lejos de las cotizaciones firmes que anotaron los escribanos y RI, el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) realizó un informe con los precios pedidos en avisos clasificados en medios gráficos y en Internet. Debe aclararse que son precios pedidos, no realizados, por lo que así como los valores de los escribanos están un poco achicados, estos valores de los clasificados están algo inflados, pero también sirven como referencia.
La UADE distingue entre inmuebles a estrenar e inmuebles usados. Según su informe, por el metro cuadrado nuevo de Capital Federal se piden US$ 2.529, con una leve baja del 1,7% en lo que va de este año y una suba del 1,2% en los últimos doce meses.
En los avisos con departamentos usados, la UADE ve cotizaciones en baja. En el promedio de la Ciudad de Buenos Aires se piden US$ 2.167 por metro cuadrado, una cifra muy parecida a la de RI. Esta estadística registra una baja de precios del 1,4% en lo que va de este año y una merma del 1% en los últimos 12 meses.
Debe consignarse además que estos valores de la UADE están muy abajo de las cotizaciones anteriores a la aplicación del cepo cambiario. El pico de la serie del Instituto de Economía fue en marzo de 2012: los valores de hoy están en nuevos 3,6% por debajo de las cifras de hace cuatro años y y en usados los precios están 8,3% abajo.
Todos estos valores se confrontan con las cifras ciertamente malas que exhibe el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC). Allí se consigna que la industria está paralizada: hay una realidad recesiva y obras paralizadas. De hecho, las fábricas de cemento portland volvieron a registrar un fuerte retroceso en los despachos destinados al consumo interno: el dato de abril de este año cayó 14,5% contra marzo y se sufre un verdadero derrumbe de 27,6% respecto de abril de 2015. Por la menor actividad, la construcción tiene registrados hoy 370.824 empleos en blanco, 6,5% menos que los anotados hace un año. Y, detrás de esto, el indicador de despacho de insumos elaborado por el Grupo Construya también muestra una baja preocupante, del orden del 9,6%.
El financiamiento
Frente a toda esta situación, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, su presidente Alejandro Juan Bennazar, plantea que en términos generales “con la llegada del presidente Macri y de la devaluación vimos un crecimiento muy tranquilo, suave. Los precios de los inmuebles de la ciudad de Buenos Aires no se han movido demasiado en dólares. Hay mucha oferta. El que tiene dólares lo quiere hacer valor, y el que tiene un departamento siente que tiene oro en polvo. Frente a eso, todos estamos esperando la llegada de inversores extranjeros y enfocados en el impacto que tendrán los nuevos créditos hipotecarios UVI”.
“Por el momento las unidades chicas se mueven más que las grandes. El que invierte puede obtener como alquiler una renta que va del 3 al 4% anual. El mercado va muy leve muy tranquilo justamente porque la renta es baja. Si los créditos hipotecarios empiezan a aparecer, los alquileres no van a subir. Y con eso como base, todos esperamos la llegada del crédito. El nuevo sistema UVI ?dijo Bennazar? está arrancando. Si las UVi funciona muchos inquilinos van a pasar a ser propietarios. Empezó a haber más consultas. Falta ver cuánto tiempo les lleva a los bancos implementar el sistema. En los próximos veinte días se va a ver para dónde van las cosas. Esperamos los primeros resultados hacia mediados de año y una consolidación hacia fines de 2016 y principios de 2017
Justamente, mirando la expectativa sobre el crédito, todo el mundo tiene bajo la lupa las diferentes estrategias que se están elaborando. Por un lado está el Banco Central con las UVI y por el otro el Banco Nación, con un sistema ajustado por ingresos. A un mes de su lanzamiento, apenas tres bancos ofrecen los nuevos préstamos hipotecarios: el Hipotecario, el Macro y el Galicia. Están recibiendo entre 1.500 y 1.700 consultas por día, pero hay cautela.
Si el crédito no funciona pronto, es posible que la tendencia de los precios no se mantenga, ya que no hay espacio para que los alquileres sigan subiendo demasiado. Con alquileres bajos, no hay renta, y sin renta no hay inversión. Justamente en base a este esquema, es decir a la combinación del alza de los precios de los inmuebles con el retraso salarial generó que sea mayor el esfuerzo de una familia para acceder a una vivienda propia.
