En una destrucción de valor que por el momento parece no tener fin, continúa el achicamiento de negocios y la caída de precios en el mercado inmobiliario argentino. Se redujo en más de 30% la cantidad de operaciones con casas y departamentos e hizo derrumbar las cotizaciones reales 40% por debajo de los precios récord que se lograron haca apenas un año y medio.
El particular fenómeno está enteramente ligado al cepo cambiario y a la imposibilidad de utilizar dólares para comprar y vender inmuebles: los vendedores quieren dólares billete, los compradores genuinos no tienen acceso a la compra de moneda estadounidense y los inversores que fugaron divisas en los últimos tiempos aprovechan el descalce, haciendo ofertas con precios ridículos. El tema está encendiendo las luces amarillas, no sólo por el achicamiento de la actividad inmobiliaria, sino porque, fundamentalmente, la industria de la construcción está entrando en una situación de virtual parálisis.
En el Gobierno, imperturbables, están sentados esperando que el mercado se adapte a la nueva ley: “Van a tener que operar en pesos y en blanco; el uso de moneda extranjera se acabó, ya transformamos el mercado de los autos y ahora lo haremos con los inmuebles”. ¿Quién tendrá más temple para resistir? ¿Los privados, dejando de operar hasta que se permita otra vez la vieja usanza dolarizada? ¿O el Gobierno, soportando incluso un período con cierre de inmobiliarias, constructoras y despidos de personal?
“Ya se van a adaptar ?dicen los funcionarios? en agosto, por primera vez en un año, crecieron casi 15% contra agosto de 2011 los pedidos de permiso para construir en la ciudad de Buenos Aires, esa es la mecha de la nueva tendencia”, aseguran, probablemente un poco asustados porque si se mide enero-agosto de este año contra igual lapso del año pasado el derrumbe de pedidos es del orden del 36%, algo nunca visto.
Tanto la posición de los privados como el nuevo dogma del Gobierno tienen en el final del péndulo una traba que puede terminar de bilitando sus posiciones. Por un lado, una vez que los precios bajen demasiado, muchos privados terminarán cediendo a la pesificación. Y, por el otro, si la suba del desempleo pone en juego el resultado de la elecciones legislativas de 2013, el Gobierno puede empezar a preguntarse si no habrá tirado demasiado de la piola: de ahí que esté apurado por darle impulso cierto al plan de viviendas que se está fomentando.
¿Cuál es el panorama que muestra el mercado según los últimos datos? El panorama es estremecedor. Según el informe mensual que realizan el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en agosto 2012 se firmaron apenas 3.776 escrituras, 35% menos que en agosto de 2011, en lo que se constituyó como la novena disminución interanual en forma consecutiva y en el peor agosto en cantidad de operaciones, por lo menos desde 2002 a esta parte. Para entender bien el tamaño de ese número debe decirse que antes de que fuera tocado el Indec a principios de 2007 se negociaban en la Ciudad unas 6.700 escrituras en cada mes de agosto, pero entre 2008 y 2011 esa cantidad se estancó en 5.800 por agosto, y ahora cayó a 3.776 operaciones, un nivel de operatividad que se registraba en verano, enero y febrero, cuando cae verticalmente la cantidad de negocios por motivos estacionales.
Por supuesto, la caída en cantidad de operaciones hizo caer los precios, con un derrumbe tan acentuado que la deflación ya no es en dólares, sino que incluso de registra en pesos, por primera vez en años. El total negociado en escrituras de la ciudad en enero-agosto de 2011 había sido de 16.437 millones de pesos, mientras que en los primeros ocho meses de 2012 el monto alcanzado fue de 14.659 millones, 10,8% menos en pesos.
Por cada escritura promedio, equivalente a un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado, en agosto de 2011 se negoció un total de $ 439.371, mientras que en agosto 2012 esa cantidad se redujo a $ 420.531, con una caída del 4,3% por debajo de lo negociado un año antes. Pero en realidad, si las operaciones se miden en dólares (un análisis deplorado por el Gobierno), los precios de los inmuebles argentinos están en picada desde enero de 2011.
En ese momento, una propiedad promedio de tres ambientes bien ubicada y en buen estado se negociaba en Capital Federal a un precio promedio de unos 114.000 dólares (y aquí hay que considerar que hace 19 meses la brecha entre oficial y paralelo era minima). Hoy, en cambio, según el último dato de los escribanos de la ciudad de Buenos Aires, ese valor cayó a 90.770 dólares según el valor oficial y a 66.540 dólares según el paralelo.
O sea, si se considera el mercado oficial de cambios, el valor de las propiedades bajó a los precios que había en el pico máximo de 2009. Pero si se considera el mercado paralelo, los inmuebles argentinos están a un tris de perforar hacia abajo los mínimos tocados durante la crisis de 2008. Y este derrumbe no ocurre únicamente en Capital Federal, sino que con los datos de la provincia de Buenos Aires la tendencia es similar, aunque la caída no es tan brusca.
Según el informe de los escribanos bonaerenses, en cuanto a cantidad de operaciones el territorio provincial tuvo 12.144 escrituras en agosto de 2012, casi igual que las 12.235 de agosto 2011, mientras que los precios en pesos comparando agosto contra agosto también son parecidos: 224.000 pesos por escritura en agosto 2011 y 233.900 pesos en agosto de 2012. En billetes estadounidenses, el pico máximo de un tres ambientes en la provincia de Buenos Aires fue de 64.000 dólares el año pasado, mientras que según el último dato, ese valor se redujo a apenas 50.480 dólares considerando el mercado oficial de cambios y se derrumbó hasta 37.000 dólares si se consideran los valores del mercado paralelo, por lo que la cotización imaginaria oficial está en niveles de 2011, pero los valores ciertos del paralelo volvieron a precios de 2010.
Lo particular del caso es que el profundo deterioro inmobiliario y de la industria de la construcción es reconocido incluso por el Indec que acaba de reportar el quinto mes consecutivo con el indicador sintético de la actividad de la construcción para abajo: agosto de 2012 cae 8,1% respecto de agosto de 2011. Y para ese organismo las ventas de insumos del sector también dan casi todas para abajo.
Otro indicador clave, también a través del Indec, como es la superficie a construir registrada por permisos de edificación en 42 municipios también ofrece números en rojo. En agosto se hicieron pedidos por 705.000 metros cuadrados, 20,3% menos que en agosto de 2012.
Operadores con la boca cerrada
¿Qué clima se vive en el sector con este importante derrumbe de actividad y con los impedimentos que marca el Gobierno para seguir operando en dólares? Germán Gómez Picasso, analista de Reporte Inmobiliario, indicó: “La nueva situación de mercado, generada por la restricción de acceso al mercado oficial de cambios, requiere revisar los valores de las propiedades hasta el punto en el que los intereses de la oferta y la demanda admitan confluir”.
“Como botón de muestra voy a decir una sola cosa ?indicó José Aspiroz Costa? de cada 100 obras que se hacían el año pasado, en este momento se están haciendo solo 30. Aún así, el operador Jorge Dorado manifestó: “El mercado se desempeña en un marco de restricción de negocios, con cautela y con precios similares a los del año pasado, sin los excesos de tasación que se produjeron en el tercer trimestre de 2011”. “La ruptura permanente de normas y leyes de juego enfría las decisiones. Pero, tras una merma importante en la cantidad de negocios, en los últimos treinta días se han comenzado a cerrar negocios. La mayoría de los mismos se concreto pagaderos en billetes dólar y una ínfima porción en pesos”. “Los agentes inmobiliarios debemos recurrir a nuevas “ingenierías” en cada caso particular.
Hoy por hoy no solo basta con satisfacer un precio en que las partes estén de acuerdo sino también como pagarlo y asegurarle a cada parte que terminarán el negocio viendo satisfechos sus mutuos intereses”. “Y la retracción de los permisos de obra en la Ciudad de Buenos Aires hace suponer un mercado escaso de ofertas en los próximos dos años. Esto está volcando un interesante porción de inversores a ofertar”, concluyó Dorado.
Por su parte, el operador Roberto Tizado también se animó a dar su visión: “El mercado de los departamentos usados sigue complicado debido que todavía cuesta acercar a las partes. Aún hay mucha distancia entre lo que pretenden los propietarios y lo que están dispuestos a pagar lo que tienen los dólares. El que necesita vender o realiza una operación simultanea (es decir vende para comprar) esta dispuesto a bajar, incluso a aceptar pesos. De a poco el mercado va encontrando un punto de coincidencia entre la oferta y la demanda, aunque todavía hay dificultades”. “Pero en las ventas de unidades nuevas o en construcción ?explicó Tizado? el mercado prácticamente se ha pesificado, por que los desarrolladores aplican los pesos para la compra de materiales o al pago de la mano de obra. Además los valores se han acomodado, debido a que necesitan captar los flujos de fondos en pesos para financiar los emprendimientos.
¿Qué va a pasar? “Creo que no habrá demasiados cambios en lo inmediato. De a poco las partes van a ir encontrando el punto intermedio, se concretaran mas operaciones y los fondos en pesos que tengan las personas y las empresas se canalizaran en parte a la compra de inmuebles”, dijo Tizado.
Más impuestos
Pero, más allá de la pesificación y de la sensación de que no se puede mantener el valor de la propiedad que se quiere vender, tanto la ciudad como la provincia de Buenos Aires planean para 2013 pegarle otro zarpazo a las propiedades, con aumentos en el impuesto inmobiliario. Los que piensen que el ladrillo es el lugar mas seguro para quedarse deberán soportar otra mordida de parte del Fisco, y esto no es una idea de Cristina Kirchner o de su particular secretario Guillermo Moreno, sino de Mauricio Macri y de Daniel Scioli, ambos anotadas en la carrera presidencial de 2015.
