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Los inmuebles resisten

Pese a la falta de dólares.

16 mayo de 2012

A contramano de todos los pronósticos, las trabas aplicadas por el Gobierno al mercado cambiario y la creciente intranquilidad de la población por las fisuras del modelo económico no afectaron al mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, la compraventa de departamentos realizada en la Capital operó en marzo con un nivel de actividad no tan deprimido como se esperaba y es por eso que los precios de las propiedades volvieron a colocarse con tendencia alcista. Durante enero y febrero la cantidad de escrituras firmadas estuvo, en promedio, 16% por debajo de lo que se había realizado en iguales meses de 2011, pero en marzo se realizaron en la ciudad 4.661 operaciones, 4,8% menos que las anotadas en marzo del año pasado.

“Hubo mucho malabarismo ?indicaron en las inmobiliarias? Los vendedores se plantaban y solo querían dólares billete, pero como conseguirlos era imposible, empezamos a incluir en las operaciones bonos, cuotas con dólar oficial, pagarés con dólar paralelo y otro tipo de papeles, muchos de los cuales permitieron a los que dejaban las propiedades colocar sus dólares en el exterior”. El 70% de los compradores no cuenta con los dólares necesarios para adquirir las propiedades, por lo que se firman contratos en dólares, según la tradición del mercado argentino, pero se permite la posibilidad de realizar el pago de las cuotas en pesos.

En general los negocios son 18 y 24 meses, y se consigna el valor del dólar oficial en el Banco Nación al momento de cada cuota. Gracias a esa estrategia ?que está siendo puntillosamente vigilada por inspectores de la AFIP? los precios de las propiedades cambiaron de tendencia. Medido en dólares, un departamento promedio de tres ambientes, bien ubicado y en buenas condiciones, se había negociado en febrero en torno a los 100.000 dólares, 7% por debajo del valor registrado en febrero de 2011. Pero en marzo, esa propiedad tipo de vendió en 109.000 dólares, con una nada despreciable mejora del 15% en dólares respecto de la cotización operada en marzo del año pasado.

“En realidad ?indicó el titular de una conocida inmobiliaria de Barrio Norte? no nos ayudó únicamente la estrategia de vender pesificado, involucrando bonos y papeles de todo tipo, sino que también tuvo que ver el desconcierto general, con los mercados externos perdiendo terreno por Grecia y España, y con los inversores volviendo al clásico: mejor invierto en ladrillos, que están ahí, no se van a mover ni se van a esfumar”.

“A eso ?agregó un analista? se sumó la desprolija expropiación de YPF. Con ese movimiento, muchos tenedores de dinero empezaron a entender que el Gobierno y las provincias se quedaron sin dinero, y que empiezan a manotear cuanta caja encuentran a mano, lo cual hace crecer el riesgo de un inminente ajuste, con posible aumento del tipo de cambio”. “Frente a ese tipo de susto ?continuó el especialista? los tenedores de dinero, de bonos o cualquier activo de riesgo, opta por ir a la posición más conservadora, la que supuestamente sufre menos en tiempos de crisis: y, se sabe, la compra de casas y departamentos parece ser, a lo largo de la Historia Argentina, un reaseguro mas o menos estable”. “Por supuesto ?continuó el operador? los nerviosos compradores, que convalidan precios elevados, no logran darse cuenta que las propiedades también tienen ciclos, con fuertes subas y bajas en dólares: ya hemos tenido muchos ejemplos en las últimas cuatro décadas”.

Ahora bien, si se suman todas las operaciones realizadas en la ciudad en los tres primeros meses de este año, se desprende que en cantidad de operaciones lo que va de 2012 está 11,6% por debajo de las escrituras firmadas en eneromarzo de 2011. Y en cuanto a precio, los valores en dólares del trimestre están apenas 2,5% arriba de igual lapso del año pasado, lo cual patentiza que los inmuebles están rindiendo como la tasa de interés y bastante menos que los bonos, con el agregado de sumar una cantidad de gastos que recortan todavía más las utilidades.

Pero no únicamente los escribanos son los que ven a los departamentos porteños con mejor salud. Un estudio del Instituto de Economía de la UADE indica que el metro cuadrado promedio de un inmueble a estrenar de la ciudad se negoció en abril a un valor de 2.386 dólares, 13,7% arriba del valor operado 12 meses antes, mientras que el metro cuadrado usado se operó a 2.139 dólares promedio, 14,3% más que un año antes. Estas cifras, por supuesto, se refieren a valores promedio y surgen de lo publicado en avisos clasificados, por lo cual son sólo indicativas.

El estudio de la UADE no considera barrios extremos, como Puerto Madero o Soldati, las zonas mas caras y más económicas respectivamente, pero sí indica que en Recoleta el metro cuadrado a estrenar se ofreció a 3.363 dólares (la cifra más alta de la muestra), en tanto que el metro cuadrado usado del barrio de Flores se puso en venta a 1.719 dólares el metro (el valor más bajo registrado). El estudio realizado por la UADE deja entrever otro dato muy significativo: a principios del año pasado el metro cuadrado a estrenar era 17% más caro que el metro cuadrado usado, esa diferencia se fue achicando hasta apenas 10% en la apertura de este año, pero a lo largo de las últimas operaciones parece volver a mostrar un crecimiento, ya que se estiró hasta el 12% por supuesto en favor de los nuevos.

Los precios

Más allá de todos estos datos halagüeños, debe indicarse que los números de marzo no llegaron a alcanzar a las cotizaciones cumbre, anotadas en enero de 2011 y 2012. En enero del año pasado una propiedad de tres ambientes se había negociado en 114.000 dólares y en enero de este año se llegó al récord de este siglo de 115.000 dólares, valor que cayó a 100.000 dólares en febrero y que subió a 109.000 dólares en marzo.

Quienes estén dispuestos a comprar propiedades en estos niveles, deben entender dos cosas: 1) los analistas más reconocidos del sector estiman que las cotizaciones inmobiliarias argentinas están entre 20 y 30% por arriba de su promedio histórico y 2) a lo largo de las ultimas ocho temporadas el precio de las casas y departamentos de la ciudad de Buenos Aires se triplicó en dólares. A contramano de lo sucedido en la ciudad, el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires indicó, en su informe mensual, que los precios de las propiedades operadas en el territorio provincial estuvieron para abajo en marzo (últimos mes con medición). Un departamento promedio de tres ambientes, bien ubicado y en buenas condiciones, llegó a un récord de 64.400 dólares en enero, bajó a 58.600 en febrero y retrocedió todavía más, hasta 55.500 dólares en marzo. También contrariamente a lo sucedido en la Capital, la cantidad de operaciones firmadas en la provincia de Buenos Aires este año es superior a la de 2011. En marzo último se escrituraron 13,4% más inmuebles que en marzo del año pasado, y en el primer trimestre se firmaron 7,7% más negocios que en enero-marzo de 2011.

(De la edición impresa)

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